You are currently viewing Как узаконить перепланировку в новостройке?

В квартирах современных домов часто нет даже межкомнатных перегородок, поэтому многие собственники ошибочно полагают, что свободны в обустройстве и выборе методов ремонта. Это не так. Если устроить кухню в фактически жилой зоне, то она может оказаться над либо под гостиной или спальней соседей. Жилищная инспекция посчитает такую планировку ухудшением условий проживания для других собственников в доме и откажет в согласовании. В редких случаях неверные действия способны привести к трещинам и даже разрушению конструкции.

Поэтому намерения по изменению зонирования жилья следует предварительно обсуждать с экспертами, а затем согласовывать с уполномоченным ведомством. Если проигнорировать данное условие, в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ нарушителю грозят штрафы, требование о возврате объекта в первоначальный вид за свой счет, принудительное выселение и реализация жилья. Впоследствии собственника ожидают и другие неприятности — сложно оформить наследство, куплю-продажу и иные сделки.

Примеры новостроек

Что нужно учитывать?

  1. Новостройки обычно отличаются от уже обжитых домов и от многоэтажек, которые возводились 30–40 лет назад. У них — свободное внутреннее пространство, а в основе — железобетонный каркас с монолитными стенами. Такая конструкция позволяет проводить разнообразные изменения под личные запросы. Главное условие перепланировок — не нарушить устойчивость несущих перегородок и работу инженерных коммуникаций, а также соблюдать проектное зонирование.
  2. По законодательству, в том числе согласно Жилищному кодексу РФ, Постановлению Правительства Москвы 508 от 25 октября 2011 года, некоторые виды переустройства либо возможны (с согласованием или без), либо запрещены. Например, получать предварительное одобрение уполномоченного органа придется при переносе кухни, объединении санузла, замене плиты с газовой на электрическую. Отделку стен и потолка, замену стеклопакетов или установку кондиционера можно проводить без разрешения. Но демонтировать общедомовую вентиляцию, расширять ванную за счет жилых комнат, ставить батареи на балкон категорически не допускается. Полный список ограничений приведен в Постановлении 508 и СП 54.13330.2016 (Сводных правилах проектирования и строительства жилых многоквартирных зданий).
Пример плана до перепланировки

Как проводить перепланировку в квартире без перегородок?

Во многих квартирах в новостройках проложены только инженерные коммуникации, перегородки не возведены, но границы обозначены блоками или рядом кирпича. Но это не значит, что сделать стены удастся, где угодно, в том числе устроить кухню на месте ванной или спальни, а санузел на кухне.

Планировка, предполагаемая застройщиком для каждого объекта, заранее утверждается в городских инстанциях. Если собственник хочет что-то изменить, придется в установленном порядке получить одобрение Мосжилинспекции. Таким образом, не важно, что это новостройка — правила такие же, как и для других жилых помещений.

Пример демонтажно-монтажного плана

Нюансы действий на различных стадиях строительства и оформления собственности

  1. Можно ли легализовать перепланировку, пока дом до конца не построен и не введен в эксплуатацию?

Нет, так как застройщик получает разрешение на строительство сооружения на основании проекта, прошедшего многочисленные экспертизы и согласования. Планировочные решения заранее утверждены и менять их до сдачи объекта нельзя. Любые корректировки потребуют повторных экспертиз и проверок.

  1. Разрешается ли приступать к ремонту до получения прав собственности?

Действующее законодательство это допускает. По Постановлению 508 (приложение 2, пункт 2.5.1.1.1.9) для согласования работ в таких случаях в качестве обязательных документов достаточно предоставить:

  • договор долевого участия или об уступке прав;
  • акт приема-передачи жилья;
  • справку застройщика (подтверждает, что участник долевого строительства выполнил взятые обязательства по ДДУ).

Подобные дома пока не инвентаризированы БТИ, а значит, собственнику придется поставить на учет свое жилье самостоятельно (подать заявку, вызвать обмерщика и получить технический паспорт).

  1. Как поступить, если квартира в ипотеке?

Это актуальный вопрос для многих — большая часть недвижимости покупается за счет заемных средств.

Формально Мосжилинспекция не интересуется мнением банков о готовящейся перепланировке профинансированных ими квартир, то есть письменных согласий не требует. Однако в ипотечные договоры соответствующий пункт часто включается. Более того, некоторые банки (в частности, Сбербанк) заведомо отказывают заемщикам в возможности проведения ремонта до получения полноценного права собственности на жилье.

Таким образом, начать перепланировку без уведомления кредитора можно, но делать это не стоит. Банк вполне способен посчитать это нарушением условий договора и потребовать, например, погасить оставшийся долг немедленно (при отказе начнет процедуру принудительного взыскания).

Пример плана после перепланировки

Узаконивание уже выполненной перепланировки

Многие собственники спешат и начинают ремонт еще до выдачи одобрения уполномоченного ведомства. В дальнейшем они сталкиваются с негативными последствиями такого шага и стараются урегулировать проблему постфактум. Легализовать несогласованные изменения реально, если проведенные работы фактически соответствовали положениям федерального и регионального законодательства, санитарным, строительным и противопожарным нормам. Жилищная инспекция готова рассматривать заявления на согласование завершенных работ, но после предоставления дополнительных документов.

В стандартный пакет (проект, ДДУ, согласие банка и т. п.) нужно также включить техническое заключение, в котором специалисты проектной организации подтверждают, что выполненные изменения допускаются и не влияют на устойчивость и безопасность здания (Постановление 508, приложение 2, пункт 2.5.1.1.3.7).

Часто на плане БТИ, который запрашивается при согласовании перепланировки, не отражены зоны кухни, комнат, санузлов и коридора. Чтобы доказать законность изменений (что санузел, к примеру, расширен не за счет спальни, а за счет коридора), следует запросить план застройщика. Берут его у самой строительной организации, у фирмы, спроектировавшей дом или в управляющей компании (но обязательно с печатью застройщика).

Если так решить ситуацию не удается, то придется идти в суд.

Пример распоряжения Мосжилинспекции

Заключение

Специфику новостроек следует учитывать не только при покупке и оформлении прав собственности, но и при подготовке перепланировки:

  • пока дом не готов, никаких ремонтных работ начинать нельзя;
  • отсутствие стен — это не повод делать, как вздумается. Границы отмечаются на плане квартиры и передвигать их без официального одобрения недопустимо;
  • при ипотеке лучше не конфликтовать с банком и заранее получить письменное одобрение на нужные изменения.
Примеры обследования новостройки

Оформить перепланировку допускается как до работ (предпочтительно), так и после (вариант не рекомендуется, так как организационно более сложный, рискованный и финансово затратный). Но в обоих случаях для успешного согласования нельзя нарушать установленные запреты и ограничения, а также важно предоставить полный пакет правильно составленных документов.

Знать теорию недостаточно, так как каждый случай уникален. Разрешение или отказ может зависеть от многих факторов, в том числе района города, конструкции здания, расположения квартиры (этажа, ситуации с ремонтом у соседей). Собственникам проще сразу обратиться за помощью в специализированные организации. Это избавит от забот и проблем в будущем.

Добавить комментарий