Случается, что собственники жилых помещений изменяют их конфигурацию без получения на это согласования органов местной власти или с нарушением технических норм. Это происходит по незнанию, из-за желания сэкономить время и деньги или в результате легкомысленного отношения к ремонту и его результатам. Такая перепланировка является незаконной и влечет за собой ряд негативных последствий для собственника и (или) нанимателя.
Оставьте свои данные, мы свяжемся с вами в течении 5 минут
Виды работ при незаконной перепланировке квартиры
Незаконной является перепланировка, которая произведена:
- самовольно без получения согласования Мосжилинспекции;
- вразрез установленным техническим требованиям;
- с нарушением проекта.
Для признания перепланировки незаконной достаточно одного из перечисленных выше оснований.
Перечень допустимых работ при условии согласования перепланировки:
- изменение площади кухни за счет кладовой, коридора, встроенного шкафа или гардеробной;
- расширение или перенос санузла на площади коридора, кладовой, встроенных шкафов и иных нежилых помещений при условии обязательной гидроизоляции пола;
- перенос сантехнического оборудования;
- переделка помещений посредством возведения или демонтажа ненесущих перегородок;
- пристройка или увеличение комнат за счет нежилого пространства квартиры;
- объединение кухни, оборудованной электроплитой, с жилой комнатой через устройство дверного проема или снос ненесущей перегородки;
- объединение или разделение ванной и туалета;
- создание дверных проемов в опорных стенах при условии их усиления;
- снос подоконного блока между кухней (жилой комнатой) и лоджией.
Приведенный перечень не является исчерпывающим. Он лишь отражает наиболее частые случаи перепланировки. Полный перечень всех мероприятий, требующих согласования перепланировки и переустройства отражен в пункте 2 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы N 508-ПП. Выполнение указанных видов работ допускается после согласования проекта.
Без получения разрешения, не нарушая закон, можно сделать следующие виды работ:
- покраска стен и переклейка обоев;
- укладка напольного покрытия;
- замена дверей и окон;
- установка антенн и кондиционеров;
- облицовка с внутренней стороны лоджий и балконов;
- замена сантехнического оборудования без его перемещения;
- иные косметические работы.
Какие работы являются незаконными?
При перепланировке квартиры нельзя нарушать требования СНиПов, СанПиНов, правил пожарной безопасности и иных нормативных документов. Приведем примеры актуальных за последний год видов работ, выполнение которых запрещено:
- нарушение целостности несущих конструкций;
- устройство подогрева полов, работающего от центральной системы отопления или горячего водоснабжения;
- расширение или перенос ванной комнаты и туалета на жилую площадь или кухню, а также наоборот (за исключением первого этажа и второго этажа, расположенного над нежилыми помещениями);
- увеличение или перенос кухни за счет жилых помещений;
- объединение вентиляционных каналов из кухни и санузла;
- создание кухни-ниши без обеденной зоны площадью менее 5 м2;
- устройство комнат или кухни без источников естественного освещения;
- расширение комнаты, кухни или санузла на лоджию или балкон;
- организация доступа в туалет из кухни или комнаты.
Обращаем ваше внимание, что данный перечень запрещенных работ не является исчерпывающим. С полным списком запрещенных мероприятий можно ознакомиться в пункте 10 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП.
Ответственность за незаконную перепланировку
Самовольная перепланировка грозит собственнику или нанимателю недвижимости наступлением следующих последствий:
- привлечение к административной ответственности в виде штрафа;
- обязанность вернуть помещению первоначальное состояние или узаконить несоответствия технической документации БТИ (п. 3 ст. 29 Жилищного кодекса РФ);
- квартира с неузаконенной планировкой существенно падает в цене, а если затронуты несущие конструкции, то продать ее становится вовсе очень сложно;
- отказ банков финансировать жилье с неузаконенной перепланировкой;
- принудительная продажа недвижимости с публичных торгов — это условие вступает в силу, если собственник не восстановил первоначальный вид помещения (или не узаконил перепланировку) после повторного привлечения к административной ответственности в виде штрафа, который может достигать 80 000 рублей (часть 5 статьи 29 Жилищного кодекса РФ).
Для граждан КоАП РФ предусматривает следующие виды административных наказаний:
- за самовольные перепланировку и (или) переустройство в многоквартирном жилом доме — штраф от 2000 до 2500 рублей;
- за нарушение правил ремонта и содержания жилых помещений — штраф на должностных лиц от 4000 до 5000 рублей;
- самоуправство —предупреждение или штраф от 100 до 300 рублей.
Как определить незаконную перепланировку квартиры?
Чтобы зафиксировать, есть ли в квартире самовольная перепланировка, необходимо сопоставить поэтажный план БТИ с фактической планировкой. Расположение дверных проемов и перегородок, количество оконных и дверных проемов, размеры простенков, а также места нахождения приборов на кухне и в санузле должны соответствовать плану. Если имеются расхождения, значит в квартире выполнена незаконная перепланировка.
Как узаконить самовольную перепланировку?
Существует два способа легализовать результат модификации жилых помещений:
- административный;
- судебный.
В первом случае необходимо выполнить следующие действия.
- Заказать проектную документацию перепланировки по факту в организации или у индивидуального предпринимателя с членством в СРО.
- Получить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ у проектировщика – автора проекта жилого дома (при затрагивании несущих конструкций и при деревянных перекрытиях). В остальных случаях техническое заключение делается также у организаций и ИП с допуском СРО.
- подать пакет документов в электронном виде для согласования перепланировки в местную администрацию через портал uslugi.mosreg.ru или mos.ru в Мосжилинспекцию, если недвижимость находится в Москве.
Если по результатам административной процедуры получен отказ, то узаконить незаконную перепланировку квартиры можно только через суд. Исковое заявление подается в районный суд по месту жительства заявителя или нахождения недвижимости не позднее трех месяцев со дня, когда стало известно об отказе (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ; ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).
В административном иске нужно указать (ст. 220 КАС РФ):
- наименование суда;
- сведения об истце и ответчике;
- наименование и дату оспариваемого решения;
- фактические обстоятельства нарушения прав и законных интересов заявителя;
- обоснование своей позиции со ссылкой на нормы закона;
- требование о сохранении квартиры в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.
К административному исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие занятую позицию в соответствии со ст. 126 КАС РФ. Легализация незаконной перепланировки квартиры — непростой процесс, требующий участия в нем квалифицированных специалистов. При незнании закона и всех нюансов правоприменительной практики личное время и силы могут быть затрачены впустую. «Московский совет архитектуры и инженерии» поможет узаконить самовольную перепланировку.
Нормативные документы, устанавливающие порядок разрешения перепланировки в Москве:
- Постановление Правительства Москвы № 508 от 25.10.2011;
- Жилищный кодекс РФ;
- Градостроительный кодекс РФ;
- Кодекс административного судопроизводства РФ.
