Жилой комплекс “ЗИЛАРТ” расположен в Южном административном округе Даниловского района города Москвы. Здания вводятся в эксплуатацию с 2018 года и в конечном итоге комплекс будет состоять из 30 домов переменной этажности. Ближайшие станции метро – ЗИЛ, Тульская, Автозаводская.
В данной статье рассмотрены примеры согласованных перепланировок квартир жилого комплекса ЗИЛАРТ.
Оглавление
ул.Архитектора Щусева, д.5, корп.2
В качестве примера, рассмотрим перепланировку квартиры в жилом доме ЖК ЗИЛАРТ, расположенного по адресу: ул.Архитектора Щусева, д.5, корп.2.
Конструктивные особенности здания
Наружные стены – несущие многослойные (железобетон, утеплитель, система вентилируемого фасада), толщиной 500 мм;
Внутренние стены – несущие монолитные железобетонные, толщиной 250 мм;
Пилоны – несущие монолитные железобетонные, толщиной 250 мм;
Плиты перекрытия – монолитные железобетонные, толщиной 200 мм;
Перегородки – ненесущие, выполнены из полнотелого кирпича, толщиной 250 мм и из гипсобетонных блоков, толщиной 100-150 мм;
Здание обеспечено холодным и горячим водоснабжением, центральной канализацией, центральным отоплением, электроснабжением-220В
План типового этажа
Для начала, предлагаю рассмотреть часть исходных планировок квартир типового этажа от застройщика. Как видно на изображении ниже, на этаже преобладают однокомнатные квартиры в центральной части и двухкомнатные квартиры в торце здания. Перепланируемая квартира расположена в верхней части кадастрового плана. Она выделена красным цветом.
Перепланировка однокомнатной квартиры ЖК Зиларт
В рамках данного проекта, собственники обратились к нам в компанию после того, как произвели ремонтные работы без решения о согласовании перепланировки. К счастью для владельцев квартиры ситуация не новая на рынке недвижимости. Со второй половины 2022 года правительством Москвы было принято решение о возможности согласования ранее выполненного ремонта квартиры без проведения первичной инвентаризации БТИ. Отличается процесс согласования в изменении документа, на основании которого можно разработать проектную документацию.
Для тех, кто не знаком с законодательством, разработать проектную документацию необходимо на основании плана и экспликации БТИ, которые были подготовлены до выполнения ремонтных работ. Этот процесс называется первичной инвентаризацией.
Первичная инвентаризация квартиры проводилась после выполнения ремонта, поэтому поэтажный план БТИ отображен с красными линиями, а экспликация с пометкой о том, что перепланировка осуществлена без разрешения на ремонт
Специалистами организации Msai было разработано техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненного ремонта. За основу плана до перепланировки, как мы описали ранее был взят кадастровый план из ЕГРН и прилегающей к нему экспликации.
План до перепланировки
Мероприятия по перепланировке
Список работ, требующих согласование содержал в себе следующий перечень мероприятий:
- Демонтаж ненесущих перегородок и возведение новых из облегченных материалов – пазогребневых блоков, толщиной до 100 мм.
- Демонтаж и установка дверных блоков с дверными полотнами.
- Изменение назначения кухни-столовой-гостиной (2) на кухню. Монтаж мойки и электрической плиты.
- Устройство коридора (4) на площади холла (3), части площади жилой комнаты (1) и кухни-столовой-гостиной (2).
- Устройство санузла совмещенного (3) на площади санузла (4), с учетом монтажа сантехнических приборов;
- Устройство новой конструкции пола.
План после перепланировки
Заключение
Стоимость подготовки проектной документации для перепланировки данной квартиры составила 25 000. Дополнительно клиенты воспользовались опцией выезда специалиста на обмер и обследование квартиры, анализа планировочного решения на определение возможности согласования и анализа ошибок в техническом паспорте БТИ, стоимостью 5 000 рублей. Работы произведены за 7 рабочих дней.
В результате собственники объекта получили акт о завершенной перепланировке и новый технический паспорт БТИ без красных линий.
Вариант 2. Ул.Архитектора Щусева, д.5, корп.2
Рассмотрим следующий вариант согласования перепланировки. В отличии от предыдущего, работы проводились по классическому пути – производство работ после получения разрешения на ремонт. Заказчики обратились в компанию сразу после покупки квартиры. Задача заключалась в полном ведении согласования под ключ.
Выделим основные этапы работ:
- Обследование и обмер квартиры до обращения в БТИ, анализ фактической планировки на соответствие кадастровому плану;
- Заказ первичной инвентаризации БТИ с последующей прорисовкой технического паспорта квартиры;
- Анализ будущего планировочного решения в виде дизайн-проекта;
- Разработка проектной документации на перепланировку;
- Подача пакетов документов в Жилищную инспекцию, получение разрешения на ведение ремонтных работ;
- Выполнение промежуточного контроля за проведением ремонта в соответсвии с утвержденной проектной документацией;
- Подготовка и подписание актов скрытых работ;
- Подача заявление с пакетом документов на получение акта о завершенной перепланировки;
- Заказ инвентаризации БТИ после выполнения ремонта и получения акта о заверешенного переустройства.
Технический паспорт
Разница технического паспорта БТИ от поэтажного плана и экспликации заключается в информационном объеме документа. В техническом паспорте включены листы с общей информацией о недвижимости, ситуационным планом и техническим описанием здания.
Стоимость технического паспорта БТИ с инвентаризацией для квартир до 100 м2, на середину 2023 года, составляет 14 000 рублей, а поэтажного плана и экспликации 12 400 рублей. Для согласования перепланировки подходят оба документа.
План квартиры до перепланировки и переустройства
Нашими специалистами были подготовлены проект и техническое заключение на планируемую перепланировку.
Мероприятия по переустройству
Перечень заявленных работ требующих получение разрешения на ремонт составил:
- Демонтаж трассировки перегородок и возведение стен из легкобетонных блоков, толщиной до 100 мм;
- Установка дверей;
- Расширение холла (4) за счет части площади комнаты (1) и кухни- столовой (2);
- Монтаж шкафа встроенного (4а) в холле (4);
- Устройство гардеробной (5) в жилой комнате (1);
- Установка мойки и электроплиты на кухне;
- Устройство санузла совмещенного (3) с последующей установкой сантехники;
- Монтаж напольного покрытия.
План квартиры после перепланировки и переустройства
Результаты работ
Стоимость работ полного согласования ремонта составила 95 000 рублей + официальные платежи государственных структур. Сроки до получения разрешения на ремонт составили 2 месяца и 1 неделя. Из них:
- 10 рабочих дней – получение технического паспорта БТИ;
- 7 рабочих дней – подготовка проектной документации;
- 30 рабочих дней – получение разрешения на ремонт.
Общий срок согласования перепланировки – 6 месяцев (с учетом ведения ремонтных работ).
В конце всех рабочих процессов клиенты на руки получили:
- Технический паспорт БТИ с первичной инвентаризацией;
- Проект перепланировки и переустройства;
- Техническое заключение на перепланировку;
- Разрешение на ремонт;
- Акты скрытых работ;
- Акт о завершенной перепланировке;
- Технический паспорт БТИ с новой планировкой.
