Объединение лоджии и комнаты

Зачем совмещать эти помещения?

Владельцы небольших квартир часто задумываются о возможностях расширения площади. Теоретически для решения этой задачи подходят только прилегающие помещения. Однако объединение лоджии с комнатой или кухней фактически запрещено. Единственно приемлемый вариант — увеличение проема с установкой распашных окон или дверей. Но и такие изменения требуют многоэтапного согласования в уполномоченных органах.

Изменение формата перегородки позволяет увеличить жилую площадь визуально и сделать малогабаритную квартиру более светлой и уютной. Подобной перепланировкой удается существенно обновить дизайн. После переделки балкон вполне можно приспособить под игровую и учебную зону для детей, обустроить место для отдыха или хобби. А если лоджия присоединяется к кухне, то соседнему помещению иногда передается функция столовой (то есть процессы приготовления и приема пищи удачно разделяются).

Что говорится по этому вопросу в законодательстве?

Если возникла идея объединения жилой зоны с лоджией, следует как минимум ознакомиться с Постановлением Правительства Москвы 508 от 25.10.11 (касается правил переустройства или перепланировки в столичных многоэтажных домах) и положениями Жилищного кодекса РФ. В частности, из этих документов следует, что:

1. Не допускается «…объединение лоджий, балконов…с внутренними помещениями…» (приложение 1, пункт 10.18 Постановления 508). Кроме того, нужно иметь в виду — невозможен и «…перенос радиаторов отопления…на лоджии, балконы…» (пункт 10.7).
2. Если такой ремонт все-таки будет проведен, то нарушителя ждут санкции. Согласно пункту 29.3 ЖК РФ при обнаружении факта несанкционированного объединения в одно пространство лоджии с кухней или комнатой «…собственник помещения … обязан привести такое помещение в прежнее состояние…». А в случае отказа от исправления ситуации пункт 29.5 допускает продажу квартиры «…с публичных торгов … с выплатой …вырученных…средств за вычетом расходов …».

Как делать можно?

То, что разрешено законом, совмещением в прямом смысле не является. Просто более монолитная перегородка заменяется на светопрозрачную («французские двери»). В частности, по выбору собственников устанавливается складывающаяся «гармошка», раздвижные створки на рельсах, распашная конструкция.

Указанное ограничение появилось сравнительно недавно, поэтому на фото некоторых квартир в интернете можно увидеть полное объединение. Запрет продиктован спецификой систем отопления в российских многоэтажках, которые изначально не рассчитаны на обогрев балконов и веранд. Проведенные работы часто вызывали нарушение теплообмена в доме, появление плесени и грибка.

На данный момент при совмещении лоджии и жилой комнаты (либо кухни) допускаются только несколько видов изменений:

1. Убрать подоконный блок с порожком.

Вариант подходит для квартир в монолитных, панельных (до 2007 года), панельных (после 2007 года, если проектная организация — не МНИИТЭП), в некоторых блочных и кирпичных многоэтажках. В сооружениях, где соответствующая стена несущая, шанс на одобрение такого переустройства остается только при сохранении порожка.

Чтобы предупредить возможные замечания экспертов, стоит заранее позаботиться:

• об остеклении балкона. Это невозможно только в исторических зданиях, а при наличии определенного стиля фасада необходимо обязательно учесть его в будущих работах;
• об утеплении неотапливаемого помещения. Так как вынос радиаторов не допускается, используются другие методы. Чтобы утеплить лоджию, оборудуется электрический пол, устанавливается электрообогреватель или конвектор (инженерные сети дома не затрагиваются, поэтому запрета на такие улучшения нет).

Важно: демонтаж дверного блока и оконной рамы должен проводиться исключительно безударной, алмазной резкой (в услугу оформления перепланировки под ключ не входит, заказывается отдельно по ценам фирм-партнеров).

При планировании подобных работ следует провести расчеты тепловых потерь и нагрузки на плиты перекрытия, которые подтвердят безопасность удаления изначальных перегородок и установки «французских» дверей.

2. Дополнительно увеличить проем (требует обязательного остекления лоджии: изначального или уже в ходе ремонта).

Разрешение на сокращение простеночных зон возле балкона получат только владельцы квартир в монолитных домах. В остальных (блочных, кирпичных и панельных) эта стена несущая либо самонесущая.

Как делать нельзя?

Не допускается сносить подоконный блок без замены хотя бы на стеклянную перегородку. Распространенный, но незаконный вариант — панорамные стеклопакеты установлены, но они без теплоизоляции, плюс на лоджию вынесены радиаторы. И если с новой перегородкой все в порядке, но она сдвинута вглубь комнаты, это также станет грубым нарушением правил перепланировки.

Как законно объединить лоджию и жилую зону?

Сначала требуется заказать проект изменений и соответствующие расчеты у организации, состоящей в профильной СРО. Затем вместе с заявлением, согласием остальных нанимателей или владельцев недвижимости, подтверждением прав на квартиру документ передается в уполномоченное ведомство для рассмотрения (в Москве — в Мосжилинспекцию). После получения одобрения и проведения работ составляется акт.

Оформить совмещение балкона и комнаты можно и после ремонта, но с обязательным приложением технического заключения о допустимости выполненного переустройства.

Официальное согласование не понадобится, если изменения не отражаются в техническом паспорте жилья. Это, например, замена конструкции на новую с полностью аналогичными характеристиками, остеклением.

Итак, создавать общее однокомнатное пространство из спальни, гостиной или кухни за счет присоединения к лоджии, веранде или балкону запрещено в любом случае. Единственный выход — визуальное объединение с помощью сплошной стеклянной перегородки вместо подоконного блока, боковых простенков и порожка (последние два сносить разрешается не везде). Чтобы подобный ремонт стал возможен, нужно соблюсти множество условий и пройти процедуру согласования в госорганах.

В частности, необходимо учитывать наличие и размер противопожарного простенка у балкона. При расширении проема путем демонтажа указанной части ненесущей стены в монолитном доме следует руководствоваться в том числе положениями СНиП по пожарной безопасности зданий — 21-01-97:

1) В квартирах выше 15 м от земли (обычно от 3-5 этажа в зависимости от высоты этажей) убирать простенок разрешается только до длины в 1200 мм.

2) Противопожарный простенок можно снести полностью:

• если лоджий в квартире — две, а работы планируются только в одной из них;
• при наличии противопожарной лестницы.