Стандартные планировки квартир от застройщика не всегда удобны и часто не удовлетворяют потребности жильцов. Причем это касается не только старых домов, но и новостроек. В связи с этим люди делают перепланировку двухкомнатных квартир, изменяя параметры и конфигурацию помещений. Наиболее часто переносят кухню или объединяют ее с жилой комнатой, а также расширяют санузел за счет площади коридора.

Чтобы перепланировка или переустройство 2-комнатной квартиры были законны, их нужно согласовать в Мосжилинспекции. О том, как это правильно сделать, и об особенностях отдельных видов переделки, мы расскажем в этой статье.

Цены

Наименование услуги Сроки выполнения Цены
Проект перепланировки (и переустройства) квартиры

7 дней

12 000

Проект перепланировки (и переустройства) квартиры с затрагиванием несущих конструкций

7 дней

17 000 (за 1 проем)

Техническое заключение на планируемые работы

7 дней

8000

Техническое заключение по факту выполненных работ в квартире

7 дней

20 000

Проект конструктивных решений

7 дней

от 20 000

Проект перепланировки нежилого помещения

7-14 дней

от 20 000

Проект перепланировки нежилого помещения с затрагиванием несущих конструкций

7-14 дней

от 30 000

Техническое заключение нежилого помещения на планируемые работы

7 дней

от 8 000

Техническое заключение нежилого помещения на планируемые работы с затрагиванием несущих конструкций (для МО)

7-14 дней

от 15 000

Техническое заключение по факту выполненных работ для нежилого помещения

7 дней

от 20 000

Техническое заключение по факту выполненных работ для нежилого помещения с затрагиванием несущих конструкций (для МО)

7-14 дней

от 30 000

Услуги по согласованию перепланировки пакет «Стандарт»

от 3-х месяцев

70 000

Услуги по согласованию перепланировки пакет «Максимальный»

от 4-х месяцев

90 000

Основные требования при перепланировке в двухкомнатных квартирах

При осуществлении перепланировки важно соблюдать технические, санитарные и пожарные нормы, не ухудшать жилищные условия соседей, а также правильно оформить сопроводительную документацию. Основной нормативный документ, регулирующий порядок изменения планировки квартир в Москве, — постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП.

Базовые требования, которые нужно учитывать при перепланировке:

  • минимально допустимый размер кухни-ниши — 5 м2, жилой комнаты — 8 м2;
  • в жилых комнатах должен быть источник естественного освещения;
  • запрещено располагать кухню над жилой комнатой, а санузел — также и над кухней соседа снизу;
  • не допускается снос несущих стен и колонн.
Примеры перепланировки в двухкомнатной квартире

Что запрещено делать при перепланировке 2-комнатной квартиры?

Правильная последовательность действий начинается с ясного представления о том, что предстоит изменить в квартире. При этом важно понимать, какие виды работ не допускаются при переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных жилых домах. Их перечень содержится в пункте 10 Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП. Приведем наиболее актуальные запреты:

  • нарушение устойчивости и прочности несущих конструкций дома, угрожающее разрушением;
  • сужение вентканалов, демонтаж технических и вентиляционных коробов;
  • устройство стяжек, замена перегородок, которые влекут увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх проектных показателей;
  • укладка теплых полов с питанием от общедомовых систем отопления и (или) горячего водоснабжения;
  • объединение жилых комнат с газифицированным помещением;
  • создание проемов, пробивка отверстий, вырубка ниш в стенах-диафрагмах, колоннах, стенах-пилонах, а также в местах связи сборных элементов;
  • объединение балконов, лоджий, веранд и террас с внутренними помещениями.

Существуют и иные ограничения, препятствующие согласованию перепланировки 2-комнатной квартиры. Они содержатся в нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации.

Что будет, если нарушить требования

При нарушении установленных требований запланированную перепланировку не согласуют, а уже выполненный ремонт нельзя будет узаконить. Самовольное изменение планировки квартиры в любом случае влечет штраф. А если при этом еще и нарушены требования закона, то выход из ситуации только один — возврат помещений в исходное состояние. В противном случае жилье могут принудительно продать с публичных торгов по решению суда.

В связи с этим еще раз напоминаем о важности соблюдения установленных правил перепланировки. Нарушая требования, вы рискуете не только своими деньгами и квартирой, но также ставите под угрозу безопасность проживания в доме.

Обращаясь за помощью в «Московский совет архитектуры и инженерии», вы существенно увеличиваете шансы успешно согласовать перепланировку. Специалисты компании возьмут на себя проектирование, а также всю бумажную и организационную работу.

Пример плана до перепланировки
Пример экспликации до перепланировки

Основные варианты перепланировки в двушках

Перепланировка двухкомнатной квартиры чаще всего сопряжена с созданием кухни-гостиной и выделением одной или двух спален. Наиболее распространенными вариантами являются:

  • кухня-гостиная и две спальни;
  • кухня-гостиная и одна спальня.

За счет объединения кухни с гостиной и переноса кухонного оборудования площадь общего помещения получается достаточно большой. При этом на месте прежней кухни можно организовать спальню, которая на плане будет значиться как кабинет.

При перепланировке 2-комнатных квартир также часто совмещают туалет и ванную. Площадь санузла можно дополнительно расширить на коридор.

Перепланировка двухкомнатной хрущевки

Главным преимуществом старых панельных пятиэтажек в сравнении с современными жилыми домами аналогичной конструкции и сталинками является меньшее количество несущих стен в пределах квартиры. Это существенно упрощает получение разрешения на перепланировку 2-комнатных квартир в панельных и кирпичных хрущевках. В них чаще всего организуют студии с кухней-нишей путем удаления гипсокартонных перегородок.

Среди сложностей — газовая плита, которая накладывает ряд ограничений при объединении кухни и гостиной. Полностью демонтировать стену между комнатой и кухней нельзя без установки сдвижной перегородки. Или взамен газовой нужно устанавливать электрическую плиту.

В таких домах хорошая слышимость, поэтому при ремонте лучше выполнить звукоизоляцию стен и потолков.

Перепланировка однокомнатной квартиры в двухкомнатную

Преобразование однушки в двухкомнатную квартиру возможно несколькими способами:

  • разделение жилой комнаты перегородкой на две (это возможно при наличии двух окон в гостиной);
  • создание кухни-ниши на площади коридора или гостиной с организацией комнаты на месте кухни;
  • выделение дополнительной комнаты за счет площади коридора и гостиной (если площадь полученного помещения будет без естественного источника освещения или меньше 8 м2, то формально оно будет считаться нежилым).

Перепланировка двухкомнатной квартиры в трехкомнатную

Выделить дополнительную жилую зону в 2-комнатной квартире можно, соблюдая условие по минимальной площади и наличию источника естественного света в каждой комнате.

При наличии помещения с двумя окнами сложностей не возникает. Однако чаще всего типовые проекты предусматривают одно окно в комнате. Эту проблему можно решить установкой светопропускающей перегородки. Если же установить глухую стену, то полученное помещение в плане можно назвать гардеробом или кладовкой. При помощи этого же приема можно обойти требования к минимальной площади жилых комнат, обозначив формально выделенное помещение как нежилое. Так из двушки можно фактически сделать трешку.

Пример демонтажно-монтажного плана

Перепланировка ванной и туалета в двухкомнатной квартире

При перепланировке двухкомнатной квартиры часто происходит объединение ванной и туалета. Это позволяет выиграть немного пространства. Также санузел можно расширить на площадь просторного коридора, кладовки или гардеробной, выполнив дополнительную гидроизоляцию.

Делая перепланировку ванной и туалета, важно не располагать их над жилой комнатой или кухней соседа снизу.

Можно изменять расположение и конфигурацию сантехоборудования, выполнить демонтаж сантехкабины и вместо нее установить ванну или наоборот.

Перепланировка кухни в 2-комнатной квартире

Наиболее важным вопросом при перепланировке и переустройстве двухкомнатной квартиры является перенос кухонного оборудования и сантехоборудования. Чаще всего оборудуют кухню-нишу в коридоре или ином нежилом помещении. По нормативам ее площадь не должна быть меньше 5 м2.

Перенос кухни в жилую комнату запрещен. Исключением являются квартиры, расположенные на первом и втором этажах, если под ними находятся нежилые помещения или подвал. Также можно выполнить такое изменение, если у соседа снизу уже узаконена такая же перепланировка.

Для объединения кухни и гостиной необходимо выяснить, является ли разграничивающая их стена несущей. Если да, то наряду с проектом необходимо получить техническое заключение о возможности монтажа проема в этой несущей стене.

При наличии газовой плиты важно помнить, что запрещается устройство проемов между кухней и жилой комнатой без плотно закрывающейся двери.

Также запрещается объединение кухни с лоджией, террасой или балконом. При этом допускается демонтаж подоконного пространства и установка сдвижной двери.

Пример плана после перепланировки
Пример экспликации после перепланировки

Как получить согласование?

Юридически перепланировка двухкомнатной квартиры не отличается от изменения конфигурации других жилых помещений. Порядок действий определен главой 4 Жилищного кодекса РФ. Чтобы получить согласование на проведение перепланировки необходимо подать в местную администрацию (в Москве — в Мосжилинспекцию) непосредственно или через многофункциональный центр подготовленный заранее комплект документов:

  • заявление, заполненное по установленной форме;
  • проект перепланировки с техническим заключением о состоянии несущих элементов здания и возможности производства планируемых работ;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • технический паспорт;
  • письменное согласие зарегистрированных в квартире членов семьи нанимателя, если он является заявителем по доверенности от наймодателя;
  • положительное заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если помещение находится в доме, являющемся исторической ценностью.

В течение 45 дней (в Москве – от 20 до 30 рабочих дней) со дня подачи всех документов, должно быть принято решение о согласовании перепланировки 2-комнатной квартиры или об отказе. После этого можно начинать выполнение строительных работ в строгом соответствии с проектом.