Стандартные планировки квартир от застройщика не всегда удобны и часто не удовлетворяют потребности жильцов. Причем это касается не только старых домов, но и новостроек. В связи с этим люди делают перепланировку двухкомнатных квартир, изменяя параметры и конфигурацию помещений. Наиболее часто переносят кухню или объединяют ее с жилой комнатой, а также расширяют санузел за счет площади коридора.
Чтобы перепланировка или переустройство 2-комнатной квартиры были законны, их нужно согласовать в Мосжилинспекции. О том, как это правильно сделать, и об особенностях отдельных видов переделки, мы расскажем в этой статье.
Цены
| Наименование услуги | Сроки выполнения | Цены |
| Проект перепланировки (и переустройства) квартиры |
7 дней |
12 000 |
| Проект перепланировки (и переустройства) квартиры с затрагиванием несущих конструкций |
7 дней |
17 000 (за 1 проем) |
| Техническое заключение на планируемые работы |
7 дней |
8000 |
| Техническое заключение по факту выполненных работ в квартире |
7 дней |
20 000 |
| Проект конструктивных решений |
7 дней |
от 20 000 |
| Проект перепланировки нежилого помещения |
7-14 дней |
от 20 000 |
| Проект перепланировки нежилого помещения с затрагиванием несущих конструкций |
7-14 дней |
от 30 000 |
| Техническое заключение нежилого помещения на планируемые работы |
7 дней |
от 8 000 |
| Техническое заключение нежилого помещения на планируемые работы с затрагиванием несущих конструкций (для МО) |
7-14 дней |
от 15 000 |
| Техническое заключение по факту выполненных работ для нежилого помещения |
7 дней |
от 20 000 |
| Техническое заключение по факту выполненных работ для нежилого помещения с затрагиванием несущих конструкций (для МО) |
7-14 дней |
от 30 000 |
| Услуги по согласованию перепланировки пакет «Стандарт» |
от 3-х месяцев |
70 000 |
| Услуги по согласованию перепланировки пакет «Максимальный» |
от 4-х месяцев |
90 000 |
Основные требования при перепланировке в двухкомнатных квартирах
При осуществлении перепланировки важно соблюдать технические, санитарные и пожарные нормы, не ухудшать жилищные условия соседей, а также правильно оформить сопроводительную документацию. Основной нормативный документ, регулирующий порядок изменения планировки квартир в Москве, — постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП.
Базовые требования, которые нужно учитывать при перепланировке:
- минимально допустимый размер кухни-ниши — 5 м2, жилой комнаты — 8 м2;
- в жилых комнатах должен быть источник естественного освещения;
- запрещено располагать кухню над жилой комнатой, а санузел — также и над кухней соседа снизу;
- не допускается снос несущих стен и колонн.
Что запрещено делать при перепланировке 2-комнатной квартиры?
Правильная последовательность действий начинается с ясного представления о том, что предстоит изменить в квартире. При этом важно понимать, какие виды работ не допускаются при переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных жилых домах. Их перечень содержится в пункте 10 Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП. Приведем наиболее актуальные запреты:
- нарушение устойчивости и прочности несущих конструкций дома, угрожающее разрушением;
- сужение вентканалов, демонтаж технических и вентиляционных коробов;
- устройство стяжек, замена перегородок, которые влекут увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх проектных показателей;
- укладка теплых полов с питанием от общедомовых систем отопления и (или) горячего водоснабжения;
- объединение жилых комнат с газифицированным помещением;
- создание проемов, пробивка отверстий, вырубка ниш в стенах-диафрагмах, колоннах, стенах-пилонах, а также в местах связи сборных элементов;
- объединение балконов, лоджий, веранд и террас с внутренними помещениями.
Существуют и иные ограничения, препятствующие согласованию перепланировки 2-комнатной квартиры. Они содержатся в нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации.
Что будет, если нарушить требования
При нарушении установленных требований запланированную перепланировку не согласуют, а уже выполненный ремонт нельзя будет узаконить. Самовольное изменение планировки квартиры в любом случае влечет штраф. А если при этом еще и нарушены требования закона, то выход из ситуации только один — возврат помещений в исходное состояние. В противном случае жилье могут принудительно продать с публичных торгов по решению суда.
В связи с этим еще раз напоминаем о важности соблюдения установленных правил перепланировки. Нарушая требования, вы рискуете не только своими деньгами и квартирой, но также ставите под угрозу безопасность проживания в доме.
Обращаясь за помощью в «Московский совет архитектуры и инженерии», вы существенно увеличиваете шансы успешно согласовать перепланировку. Специалисты компании возьмут на себя проектирование, а также всю бумажную и организационную работу.
Основные варианты перепланировки в двушках
Перепланировка двухкомнатной квартиры чаще всего сопряжена с созданием кухни-гостиной и выделением одной или двух спален. Наиболее распространенными вариантами являются:
- кухня-гостиная и две спальни;
- кухня-гостиная и одна спальня.
За счет объединения кухни с гостиной и переноса кухонного оборудования площадь общего помещения получается достаточно большой. При этом на месте прежней кухни можно организовать спальню, которая на плане будет значиться как кабинет.
При перепланировке 2-комнатных квартир также часто совмещают туалет и ванную. Площадь санузла можно дополнительно расширить на коридор.
Перепланировка двухкомнатной хрущевки
Главным преимуществом старых панельных пятиэтажек в сравнении с современными жилыми домами аналогичной конструкции и сталинками является меньшее количество несущих стен в пределах квартиры. Это существенно упрощает получение разрешения на перепланировку 2-комнатных квартир в панельных и кирпичных хрущевках. В них чаще всего организуют студии с кухней-нишей путем удаления гипсокартонных перегородок.
Среди сложностей — газовая плита, которая накладывает ряд ограничений при объединении кухни и гостиной. Полностью демонтировать стену между комнатой и кухней нельзя без установки сдвижной перегородки. Или взамен газовой нужно устанавливать электрическую плиту.
В таких домах хорошая слышимость, поэтому при ремонте лучше выполнить звукоизоляцию стен и потолков.
Перепланировка однокомнатной квартиры в двухкомнатную
Преобразование однушки в двухкомнатную квартиру возможно несколькими способами:
- разделение жилой комнаты перегородкой на две (это возможно при наличии двух окон в гостиной);
- создание кухни-ниши на площади коридора или гостиной с организацией комнаты на месте кухни;
- выделение дополнительной комнаты за счет площади коридора и гостиной (если площадь полученного помещения будет без естественного источника освещения или меньше 8 м2, то формально оно будет считаться нежилым).
Перепланировка двухкомнатной квартиры в трехкомнатную
Выделить дополнительную жилую зону в 2-комнатной квартире можно, соблюдая условие по минимальной площади и наличию источника естественного света в каждой комнате.
При наличии помещения с двумя окнами сложностей не возникает. Однако чаще всего типовые проекты предусматривают одно окно в комнате. Эту проблему можно решить установкой светопропускающей перегородки. Если же установить глухую стену, то полученное помещение в плане можно назвать гардеробом или кладовкой. При помощи этого же приема можно обойти требования к минимальной площади жилых комнат, обозначив формально выделенное помещение как нежилое. Так из двушки можно фактически сделать трешку.
Перепланировка ванной и туалета в двухкомнатной квартире
При перепланировке двухкомнатной квартиры часто происходит объединение ванной и туалета. Это позволяет выиграть немного пространства. Также санузел можно расширить на площадь просторного коридора, кладовки или гардеробной, выполнив дополнительную гидроизоляцию.
Делая перепланировку ванной и туалета, важно не располагать их над жилой комнатой или кухней соседа снизу.
Можно изменять расположение и конфигурацию сантехоборудования, выполнить демонтаж сантехкабины и вместо нее установить ванну или наоборот.
Перепланировка кухни в 2-комнатной квартире
Наиболее важным вопросом при перепланировке и переустройстве двухкомнатной квартиры является перенос кухонного оборудования и сантехоборудования. Чаще всего оборудуют кухню-нишу в коридоре или ином нежилом помещении. По нормативам ее площадь не должна быть меньше 5 м2.
Перенос кухни в жилую комнату запрещен. Исключением являются квартиры, расположенные на первом и втором этажах, если под ними находятся нежилые помещения или подвал. Также можно выполнить такое изменение, если у соседа снизу уже узаконена такая же перепланировка.
Для объединения кухни и гостиной необходимо выяснить, является ли разграничивающая их стена несущей. Если да, то наряду с проектом необходимо получить техническое заключение о возможности монтажа проема в этой несущей стене.
При наличии газовой плиты важно помнить, что запрещается устройство проемов между кухней и жилой комнатой без плотно закрывающейся двери.
Также запрещается объединение кухни с лоджией, террасой или балконом. При этом допускается демонтаж подоконного пространства и установка сдвижной двери.
Как получить согласование?
Юридически перепланировка двухкомнатной квартиры не отличается от изменения конфигурации других жилых помещений. Порядок действий определен главой 4 Жилищного кодекса РФ. Чтобы получить согласование на проведение перепланировки необходимо подать в местную администрацию (в Москве — в Мосжилинспекцию) непосредственно или через многофункциональный центр подготовленный заранее комплект документов:
- заявление, заполненное по установленной форме;
- проект перепланировки с техническим заключением о состоянии несущих элементов здания и возможности производства планируемых работ;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- технический паспорт;
- письменное согласие зарегистрированных в квартире членов семьи нанимателя, если он является заявителем по доверенности от наймодателя;
- положительное заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если помещение находится в доме, являющемся исторической ценностью.
В течение 45 дней (в Москве – от 20 до 30 рабочих дней) со дня подачи всех документов, должно быть принято решение о согласовании перепланировки 2-комнатной квартиры или об отказе. После этого можно начинать выполнение строительных работ в строгом соответствии с проектом.
