Согласование перепланировки трехкомнатной квартиры

«Трешки» — один из самых популярных вариантов жилья в России в целом и в Москве в частности, так как оптимальны по размеру и стоимости. Но большинство из них — это по-прежнему старый фонд, то есть постройки прошлого века с непродуманным зонированием. Представление о комфорте в то время сильно отличалось от современного, поэтому многие семьи задумываются об изменениях. Что же можно сделать?

Примеры трехкомнатной квартиры

Цены

Наименование услуги	Сроки выполнения	Цены
Проект перепланировки (и переустройства) квартиры	7 дней	12 000
Проект перепланировки (и переустройства) квартиры с затрагиванием несущих конструкций	7 дней	17 000 (за 1 проем)
Техническое заключение на планируемые работы	7 дней	8000
Техническое заключение по факту выполненных работ в квартире	7 дней	20 000
Проект конструктивных решений	7 дней	от 20 000
Проект перепланировки нежилого помещения	7-14 дней	от 20 000
Проект перепланировки нежилого помещения с затрагиванием несущих конструкций	7-14 дней	от 30 000
Техническое заключение нежилого помещения на планируемые работы	7 дней	от 8 000
Техническое заключение нежилого помещения на планируемые работы с затрагиванием несущих конструкций (для МО)	7-14 дней	от 15 000
Техническое заключение по факту выполненных работ для нежилого помещения	7 дней	от 20 000
Техническое заключение по факту выполненных работ для нежилого помещения с затрагиванием несущих конструкций (для МО)	7-14 дней	от 30 000
Услуги по согласованию перепланировки пакет «Стандарт»	от 3-х месяцев	70 000
Услуги по согласованию перепланировки пакет «Максимальный»	от 4-х месяцев	90 000

Для начала остановимся на характерных чертах таких квартир:

комнат — 3;
как правило, оборудован раздельный санузел (туалет плюс ванная);
площадь — от 56 до 80 кв. м;
нет проходных комнат (встречаются, но крайне редко);
максимально выгодное расположение на этаже, например, вдали от лифта, лестниц и мусоропровода.

Дома, в которых ощущается наибольшая потребность в новой планировке, можно отнести к трем разным группам:

Сталинки.

Это жилье с широкими коридорами, просторными и изолированными комнатами, потолками до 3 м.

Хрущевки.

Приоритет отдали массовости жилья, что не могло не отразиться на качестве. Комфорт снизился до минимума: санузел совместили, кухни уменьшили, высоту потолков ограничили. Но у подобных квартир — большой плюс. Так как межкомнатные перегородки изначально сделали не несущими, как правило, не составляет труда согласовать почти любые проекты или узаконить даже уже реализованные и смелые дизайнерские решения.

Брежневки.

По сути, это слегка улучшенный вариант домов предыдущей серии в панельном и в кирпичном исполнении.

Пример плана БТИ

Виды работ, которые не пройдут согласование

Постановление Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года устанавливает 26 ситуаций, когда перепланировка или переустройство трехкомнатной квартиры невозможны. Ниже перечислены некоторые виды изменений, которые не пройдут согласование в органах местного самоуправления:

перекрывается доступ к подземным, инженерным коммуникациям, отключающим устройствам, что ухудшает качество проживания граждан в многоквартирных домах;
изменения приведут к тому, что помещение будет признано непригодным для проживания;
нарушается устойчивость и прочность несущих конструкций дома;
установка регулирующих или отключающих устройств на общедомовых сетях приведет к тому, что у соседей будут меняться показатели потребления;
запрещается уменьшение сечения или ликвидация естественных вентиляционных каналов, демонтаж технических или вентиляционных коробов;
запрещается размещение дополнительного оборудования, замена легких перегородок на тяжелые, проведение стяжки пола, если это увеличит нагрузку на несущие конструкции сверх допустимого предела;
запрещается перенос батарей на террасы, веранды, балконы и лоджии, если они подключены к центральной или общедомовой системе отопления;
запрещается установка теплых полов, если энергию они потребляют от общедомовой системы отопления или горячего водоснабжения;
нарушаются требования пожарной безопасности, эксплуатационных, санитарно-гигиенических или строительных норм.

Как видно из части списка, большинство требований можно «обойти», если сделать все по правилам. Установить теплый пол можно, если он будет отапливаться независимо от общедомовых сетей. Зонировать помещение и поставить перегородки тоже разрешается, если те будут легкими и не создадут угрозу обрушения всего дома.

Распространенные варианты ремонта в «трешках»

Возможностей много: от объединения ванной с туалетом и кухни со смежной комнатой до устройства дополнительного санузла и сносом подоконного блока для установки панорамных окон на лоджию. Но любая идея требует тщательного анализа и сопоставления с имеющимися запретами и ограничениями, иначе согласования не добиться. В частности:

несущие стены без предварительных расчетов безопасности, укрепления металлоконструкциями и установки перегородок трогать нельзя;
наличие деревянных перекрытий также способно стать препятствием для серьезного переустройства (до демонтажа нужно получить техническое заключение о допустимости работ);
после расширения или переноса «мокрые зоны» даже частично не должны оказаться под либо над жилыми комнатами соседей.

На практике нечасто осуществляются перепланировки с изменением числа комнат: вместо трех — четыре или, наоборот, из трех — две. Но все же такая возможность есть, и фото ремонтов в интернете это подтверждают.

Как сделать трехкомнатную квартиру 4-комнатной?

Допускаются только два способа: обустроить дополнительную спальню или гостиную на бывшей кухне, которую, в свою очередь, передвинуть на место нежилого помещения, к примеру, коридора. Самый простой и очевидный путь — для обладателей просторных комнат с двумя окнами. Их разделяют перегородкой.

Можно ли перемещать или расширять кухню?

На жилые зоны — нет, на другие — только если она не будет в итоге располагаться над или под жилыми комнатами в квартирах сверху или снизу, а также на месте бывшего санузла. Новое помещение должно быть больше 5 кв. м. Объединение гостиной и газифицированной кухни без дверной перегородки запрещено.

Разрешено ли менять расположение и площадь санузла?

Перенос санузла на место комнат или кухни законодательство не допускает, для этих целей можно использовать только нежилые помещения. Как и с кухнями, правило не распространяется на этажи, под которыми нет других квартир. Обязательно сохранение порожка в 15-20 мм. С марта 2021 года собственники вправе обустраивать туалет с выходом в любое помещение.

Как превратить лоджию и смежную комнату в общее пространство?

На фактическое объединение наложен запрет, даже при капитальном утеплении. Единственный реальный вариант — установка прозрачных французских дверей. Но и тут нужно учитывать массу нюансов. В частности, расширять проем в стороны можно только в монолитных многоэтажках. В панельных не удастся законно и без последствий убрать порожек. В кирпичных нужно сначала проверить, как держится балконная плита. Если она защемлена в ограждающей стене, то от удаления порожка тоже придется отказаться. В монолитных домах жестких ограничений нет. Соответствующие условия предусмотрены и для подоконного блока.

Примеры одобренных перепланировок трехкомнатных квартир

На площади коридора оборудовали второй санузел, проход на кухню — через гостиную после вырезки проема с усилением в несущей стене.
Сделали отдельную гардеробную и встроенный шкаф за счет части пространства жилой комнаты.
Расширили санузел на коридор, а гостиную объединили с кухней путем обустройства проема с раздвижными дверями.
Большой коридор использовали для увеличения санузла и оборудования дополнительного небольшого туалета. Таким же образом расширили кухню, а вход пробили в специальном углублении (вафле). Где такого места не предусмотрено, с помощью алмазной резки пробили проем с укреплением металлоконструкциями.
Объединили смежные комнаты (демонтировали разделительную стену, выровняли пол).
Трансформировали квартиру в студию (разобрали ненесущие стены, дизайнерскими решениями или легкими прозрачными перегородками выделили функциональные зоны).

Как реализовать идею?

Перед тем как начать перепланировку или переустройство трехкомнатной квартиры, нужно составить проект изменений. Московский совет архитектуры и инженерии (МСАИ) поможет превратить «трешку» в «двушку» или в большую студию, сделать объединенную кухню-гостиную, совместить или разделить санузел. В случае если расчеты покажут, что перепланировка или переустройство нарушают действующие технические регламенты и правила, специалисты МСАИ предложат решения для усиления несущих конструкций дома.

Любой проект можно воплотить! С 2019 года МСАИ удалось согласовать свыше 400 перепланировок квартир. Компания входит в СРО проектировщиков и имеет право проводить работы в Москве и Московской области.