Перепланировка нежилого помещения

Почему выбирают нас?

Стоимость

Стоимость согласования перепланировки нежилого помещения зависит от множества уточняющих вопросов:

• Помещение расположено в жилом или нежилом доме?
• Тип перекрытий здания — железобетонные, смешанные, деревянные?
• Мероприятия по перепланировке затрагивают внешний облик дома?
• Затрагиваются ли несущие конструкции?
• Используется ли при перепланировке общее имущество дома?
• Какое будущее назначение помещения — магазин, офис, салон красоты и т. д.?
• Запрашивает ли управляющая компания дополнительные разделы — проект вентиляции и кондиционирования, электропроект и т.д.?

Каждый описанный выше вопрос несёт за собой глубокое изучение объекта, который увеличивает объём работ, сроки и влияет на финальную стоимость.
Стартовая цена по подготовке проектной документации – от 50 000 рублей, а полный цикл услуг по ведению согласования – от 100 000 рублей (без учёта стоимости подготовки проектной документации и официальных платежей в государственные структуры).

Перепланировка нежилого помещения в жилом доме

В качестве примера рассмотрим реализованный нами объект, расположенный на первом этаже монолитного жилого дома. Коммерческое помещение высотой около 6 метров. Чтобы рационально задействовать площадь, заказчик запланировал устройство антресоли. Нашей командой была разработана проектная документация на перепланировку, подана в жилищную инспекцию и получено распоряжение.

Согласно проекту, на площади антресоли разместили салон красоты, а на первом этаже – продуктовый магазин «Вкусвилл».

В проектах перепланировки помещений в жилых домах предусматривается раздел «Технология» для утверждения Роспотребнадзором. Приводят подробное описание производственных процессов  в соответствии с выбранным назначением, в том числе указывают уровень освещённости, особенности вентиляции, конструкции полов, функциональное назначение помещений.

Для «Вкусвилла» подготовили раздел технологии для продуктовых магазинов. Он содержит описания:

• ассортимента и распределения продукции по торговым зонам;
• процессов погрузки и разгрузки товаров;
• хранения товаров и отходов;
• организации комнат отдыха и санузлов для персонала;
• размещения уборочного инвентаря и моющих средств.

В разделе технологии для салона красоты особое внимание уделили хранению расходных материалов, утилизации отходов и вентиляции помещения. Помимо этого, перечислены услуги, которые оказывают в учреждении (парикмахерская, маникюр, педикюр, массаж), а также описаны соответствующие кабинеты.

Для разделения помещений на отдельные зоны проектом предполагалось устройство тамбура внутри помещения. В результате для салона красоты и продуктового магазина сделаны два отдельных входа. По требованию управляющей компании в проект включили дополнительные разделы по организации электроснабжения и пожаротушения.

Графическая часть

Ориентировочная стоимость согласования перепланировки данного помещения составила 350 000 рублей (без учёта официальных платежей в государственные структуры).

Перепланировка нежилого помещения в торговом центре

Следующий объект занимает часть подвала, но входная группа с отдельным входом расположена в уровне первого этажа. Согласно экспликации БТИ до перепланировки, здесь находилось заведение общепита. Перепланировку делали с целью размещения продуктового магазина «Чижик». Здание нежилое, поэтому согласование с Мосжилинспекцией и Роспотребнадзором в данном случае не требуется. Проектная документация утверждается в БТИ и регистрируется в Росреестре.

В рамках работ демонтировали ненесущие перегородки и возвели новые согласно проекту. В целом отдельные помещения стали крупнее. Это было необходимо, чтобы устроить два больших торговых зала. Расширили проём в несущей монолитной стене лифтовой шахты (по экспликации подъёмник (16)) как на первом этаже, так и в подвале. Кроме того, устроили ещё один между коридором (14) и подсобным помещением (18).

В рамках данного объекта клиент заказывал раздел конструктивных решений у сторонней подрядной организации и вёл согласование работ с БТИ и Росреестром самостоятельно.

Графическая часть

Наша основная задача заключалась в обследовании и обмере помещения, а также подготовке проектной документации на перепланировку в виде проекта и технического заключения. По сравнению с предыдущим примером согласование проходило проще, поскольку это здание нежилое. Стоимость составила 140 000 рублей.

Согласование перепланировки отдельно стоящего нежилого здания

Кирпичный дом построен в конце XIX века. Изначально здание имело деревянные перекрытия, но в 2000-е годы их в ходе капитального ремонта заменили на монолитные железобетонные по металлическим балкам. Уже после ремонта в этом помещении находился магазин. Заказчик выполнил перепланировку без согласования, при этом назначение объекта изменили на кафе.

Согласование ранее выполненного ремонта происходит путём подготовки технического заключения о допустимости и безопасности произведённых работ. Мы организовали выезд на объект, выполнили обмеры и сравнили фактическое состояние помещения с текущим техническим паспортом БТИ. На основании этих данных пришли к выводу о возможности сохранения существующей планировки и её дальнейшего согласования.

Дом имел печное отопление, и на втором этаже сохранялась одна из печей. Её разобрали и устроили на этом месте уборную (5). Перегородки между торговым залом (1), коридором (2) и кладовой (3) демонтировали. В кафе всё это пространство заняла посадочная зона (1). Кухню (2) устроили на месте коридора и кладовой (3). Всё сантехническое оборудование в здании заменили.

В рамках перепланировки был изменён фасад. Выполнили раскрытие 3 ранее заложенных оконных проёмов, изменили входную группу.

Графическая часть

Стоимость подготовки проектной документации объекта составила 50 000 рублей. Перед началом работы заказчик предоставил раздел архитектурных и конструктивных решений.

Особенности согласования в зависимости от назначения здания

Нежилое помещение может находиться в отдельно стоящем нежилом здании или в многоквартирном доме. Охарактеризуем обе ситуации подробнее.

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании

Если здание нежилое, то изменение планировки согласуют, как мы уже упомянули, с БТИ. После окончания работ вносят актуальную информацию в Росреестр. Работы в этом случае регулируются постановлением Правительства Москвы № 432-ПП. Приложение 2 к документу содержит перечень работ по изменению объектов, для производства которых не требуется разрешение на строительство. Мероприятия по перепланировке и переустройству в нежилых зданиях входят в этот список (пункты 3.1 и 3.8). В пунктах 2.1 и 2.2 основной части постановления указано, что проект для этих работ должен быть подготовлен проектной организацией с членством в СРО.

При изменении внешнего облика нежилого здания на некоторых улицах Москвы необходимо согласование с Москомархитектурой. Перечень улиц содержится в приложении 1 к постановлению Правительства Москвы № 94-ПП.

Если работы производятся в здании, признанном объектом культурного наследия, то их обязательно согласовывать с Департаментом культурного наследия.

Перепланировка нежилого помещения в жилом здании

Для перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме требуется согласование со значительно бо́льшим количеством организаций. На такие работы распространяются все требования постановления Правительства Москвы № 508-ПП. Проект перепланировки должен быть утверждён Мосжилинспекцией, а после окончания ремонта изменения следует зафиксировать в БТИ и Росреестре.

Кроме того, согласно пунктам 1.2.3.1 и 2.2.3.4 приложения 3 к постановлению № 508-ПП необходимо утверждение проектной документации Роспотребнадзором. Для согласования с этим ведомством в проекте перепланировки предусматривается раздел «Технология», о котором мы рассказывали выше. Если во время перепланировки затрагивается общедомовое имущество, то в соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЖК РФ потребуется протокол общедомового собрания. Не менее двух третей (67%) собственников должны согласиться на перепланировку с использованием части общего имущества.

Чем отличается перепланировка нежилого помещения от аналогичных работ в квартире?

Для примера рассмотрим некоторые отличия. В действительности их больше, и в значительной степени они определяются назначением объекта.

В нежилых помещениях иные требования к размещению санузлов. Например, в предприятиях общественного питания согласно пункту 3.7 СанПиН 2.3/2.4.3590-20 должны быть отдельные туалеты для посетителей и сотрудников. В заведениях с числом мест менее 25 допускается оборудовать общую уборную для работников и гостей. Вход в неё должен быть изолирован от производственных и складских помещений. В офисах мокрые зоны можно устраивать везде, где есть техническая возможность.

Нормы размещения отдельных помещений (например, кабинетов, торгового зала, комнат отдыха) менее строгие, чем в случае с квартирами. В комнатах, в которых нет рабочих мест, может не быть источника естественного света. Для нежилого помещения в многоквартирном доме обязательно наличие отдельного эвакуационного выхода.

Документы для согласования перепланировки нежилого помещения

Согласование любой перепланировки в Москве происходит онлайн, через портал Mos.ru. Сканкопии всех документов прикрепляются в электронном формате при оформлении заявления. Физическим лицам для получения разрешения на ремонтные работы потребуются:

• Правоустанавливающие документы на помещение. В наиболее частых случаях это выписка из ЕГРН или договор долевого участия;
• Заверенная нотариусом доверенность, если заявление подаёт представитель заявителя;
• Технический паспорт БТИ;
• Письменное согласие всех собственников помещения, если оно находится в долевой или совместной собственности;
• Проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки или техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ;
• Протокол собрания собственников помещений в многоквартирном доме, если затрагивается общедомовое имущество.

Юридические лица и индивидуальные предприниматели готовят следующий пакет документов:

• Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
• Правоустанавливающие документы на помещение. Как правило, это выписка из ЕГРН или договор долевого участия;
• Технический паспорт БТИ;
• Проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки или по факту выполненного ремонта;
• Письменное согласие всех собственников помещения, если оно находится в долевой или совместной собственности либо за согласованием обращается арендатор;
• Нотариально заверенная доверенность, если заявление подаёт представитель ИП или компании;
• Уставные документы организации и приказ о назначении директора на должность (только для юрлиц).

Услуга согласования планируемой перепланировки предоставляется в течение 20 рабочих дней. После выполнения ремонтных работ или в случае ранее выполненного ремонта (без решения о согласовании) необходимо получить акт о завершённой перепланировке. Затем оформляют новый технический паспорт помещения и актуальную выписку из ЕГРН. О том, как это сделать, читайте по ссылкам, приведённым в данном абзаце.

Ответственность за незаконную перепланировку

Любая перепланировка, которую выполнили без согласования или с нарушением проекта, является незаконной. Статья 7.21 КоАП РФ устанавливает, что за самовольную перепланировку помещения (как жилого, так и нежилого) в многоквартирном доме штраф составляет:

• для физических лиц – от 2 000 до 2 500 рублей;
• для должностных лиц – от 4 000 до 5 000 рублей;
• для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей – от 40 000 до 50 000 рублей.

Законодательство не устанавливает штраф за самовольную перепланировку нежилого помещения в нежилом здании. Однако штрафные санкции или даже демонтаж объекта предусматриваются, если во время несогласованной перепланировки выполнили работы, относящиеся к реконструкции. Например, если надстроили мансарду или возвели пристройку. Такое здание будет квалифицировано как самострой. Этот случай не относится к теме публикации. Подробнее о самовольных постройках и ответственности за них вы можете прочитать в статье 222 Гражданского кодекса и статье 9.5 КоАП.

Как мы писали выше, в примере с согласованием перепланировки кафе, самовольно выполненные работы можно узаконить путём составления технического заключения. Однако штраф собственник этого помещения в любом случае должен будет заплатить. Кроме того, в помещении могут быть выполнены запрещённые мероприятия. В этом случае надзорные органы откажут в согласовании такой перепланировки, и придётся устранить результат несогласуемых работ, а в худшем случае – вернуть объект в исходное состояние. Поэтому правильный путь, который мы рекомендуем нашим заказчикам, – сначала подготовить проектную документацию, получить разрешение на перепланировку, а затем выполнять ремонтные работы.

Заключение

Согласование перепланировки нежилого помещения требует внимательного подхода к проектированию. Любые изменения должны соответствовать требованиям законодательства и строительным нормам. Кроме того, существует множество тонкостей при согласовании работ в помещениях разного назначения. В статье показали примеры из нашего опыта разработки проектной документации. Чтобы обсудить именно вашу ситуацию, задайте вопрос специалистам компании МСАИ.