Незаконная перепланировка

Если вы читаете эту статью, вполне вероятно, что у вас возник вопрос, связанный с несогласованной перепланировкой. А может, и назрела настоящая проблема. Поможем вам разобраться с этой темой и подскажем, как поступить, если у вашей квартиры или нежилого помещения возникли правовые риски, связанные с самовольно выполненными работами.

Что является незаконной перепланировкой?

Для признания перепланировки незаконной достаточно одной из двух причин:

1. Выполнена самовольно, без согласования с компетентными органами (в Москве это Мосжилинспекция, в Московской области – администрации городских округов);
2. Ремонтные работы не соответствуют согласованному проекту.

Зачем нужно согласование перепланировки?

Согласование перепланировки – требование закона. В России порядок выполнения работ по перепланировке и переустройству регламентирован региональным законодательством. В частности, в столице это постановление Правительства Москвы № 508-ПП.

Если владелец недвижимости сделал перепланировку незаконно, то он получает ряд проблем. Так, если несогласованные изменения будут выявлены перед продажей квартиры, это снизит её стоимость, поскольку новому собственнику придётся приводить документы в порядок или вовсе переделывать ремонт. Также в этом случае банк может отказать в выдаче ипотечного кредита.

Таким образом, самовольный ремонт способен значительно усложнить жизнь. Но на некоторые виды работ не требуется получать разрешение.

Какие работы можно производить без согласования?

Работы, которые не изменяют планировку квартиры и расположение инженерных сетей. После таких мероприятий не нужно править в БТИ технические документы квартиры. В частности, это:

• покраска стен и поклейка обоев;
• укладка напольного покрытия;
• замена дверей и окон;
• установка антенн и кондиционеров;
• облицовка с внутренней стороны лоджий и балконов;
• замена сантехнического оборудования без его перемещения;
• иные косметические работы.

Какие работы нужно согласовывать?

Пункты 2 и 3 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП определяют список мероприятий, которые требуют разработки проектной документации и согласования с Мосжилинспекцией. Существуют также мероприятия, являющиеся перепланировкой и переустройством, поскольку после них нужно вносить изменения в технический паспорт БТИ, но не названные в 508-м постановлении. Для них не потребуется проектная документация, но их необходимо согласовать по эскизу.

Рассмотрим, какие работы нужно согласовывать по проекту, а какие – по эскизу.

По проекту	По эскизу
Изменение площади кухни и перенос в другие части квартиры	Перестановка сантехнических приборов в границах мокрых зон
Устройство, расширение или перенос санузла	Возведение и демонтаж ненесущих перегородок во всех помещениях квартиры кроме кухонь и санузлов
Перестановка, демонтаж и монтаж сантехнического оборудования	Устройство декоративной обшивки стен (ниши, полки)
Создание дверных проёмов в несущих стенах и плитах перекрытий	Заложение и устройство дверных блоков в ненесущих стенах
Устройство антресолей
Демонтаж подоконного блока и боковых простенков при выходе на балкон или лоджию

Список в данной таблице не является исчерпывающим. Полный перечень приведён в тексте 508-го постановления.

Проектную документацию может разработать только организация с допуском СРО, в том числе компания MSAI. Эскиз может начертить любой человек, обладающий знаниями, как это нужно делать. Наша компания оказывает и эту услугу.

Какие мероприятия по перепланировке запрещены?

То же постановление Правительства Москвы № 508-ПП называет работы по перепланировке, выполнение которых запрещено. Полностью они перечислены в пункте 9 приложения 1, а здесь мы назовём мероприятия, которые собственники помещений чаще всего выполняют на свой страх и риск, а впоследствии имеют сложности с легализацией ремонта:

• нарушение целостности несущих конструкций;
• устройство подогрева полов, работающего от центральной системы отопления или горячего водоснабжения;
• расширение или перенос ванной комнаты и туалета на жилую площадь или кухню, а также наоборот;
• объединение газифицированной кухни с жилой комнатой;
• создание кухни-ниши без обеденной зоны площадью менее 5 кв. метров;
• устройство комнат или кухни без источников естественного освещения;
• объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями.

В Подмосковье ситуация иная: в городских округах области действуют свои административные регламенты по проведению перепланировки, и то, что разрешено, к примеру, в Красногорске, может быть запрещено в Истре. Поэтому необходимо уточнять перечень допустимых в вашем городе работ по перепланировке.

Кроме того, при перепланировке квартиры нельзя нарушать требования СНиПов, СанПиНов, правил пожарной безопасности и иных нормативных документов. Так, постановление № 508-ПП не запрещает прокладывать газопровод в непосредственной близости от мойки, зато жилищный норматив Москвы ЖНМ-2004/03 «Газопроводы и газовое оборудование жилых зданий» в пункте 3.10 устанавливает, что расстояние от газопровода до мойки не должно быть менее 300 мм.

И что теперь делать?

Допустим, вы самовольно выполнили перепланировку. Что следует предпринять в этой ситуации, чтобы выйти из неё с наименьшими потерями?

Это зависит от того, какие изменения планировки произошли в квартире. Согласовать запрещённые работы (например, снос несущих стен) нельзя ни при каких обстоятельствах. Планировку квартиры придётся приводить в первоначальное состояние. Если же выполнены согласуемые мероприятия, необходимо подготовить в проектной организации техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ (далее – ТЗ по факту) и согласовать при помощи этого документа уже оконченный ремонт. Следует иметь в виду, что даже если жилищная инспекция одобрит легализацию выполненных работ, собственнику помещения придётся оплатить штраф.

Если в квартире самовольно выполнено несколько мероприятий по перепланировке, в числе которых одно запрещённое, а остальные требуют согласования, то жилищная инспекция предпишет ликвидировать все изменения планировки. Поэтому сначала необходимо устранить запрещённую перепланировку, а затем выполнить ТЗ по факту в отношении всего ремонта.

Каковы последствия незаконной перепланировки?

Штраф за незаконную перепланировку

Согласно пункту 1 статьи 32.2 КоАП  необходимо оплатить штраф в течение 60 дней. Если этого не сделать, то в действие вступает статья 20.25 КоАП, предусматривающая ответственность за уклонение от исполнения административного наказания. По этой статье суд назначит штраф в удвоенном размере или административный арест до 15 суток, или исправительные работы до 50 часов.

Предписание об устранении незаконной перепланировки

Мосжилинспекция направляет владельцу недвижимости предписание, в котором требует либо восстановить первоначальную планировку помещения, либо согласовать ранее произведённую перепланировку.

Судебные иски от Мосжилинспекции

Если собственник не выполняет требования жилищной инспекции, она обращается в суд, и тогда придётся выполнять судебное решение. К примеру, суд может обязать не только восстановить помещение в первоначальном виде в течение определённого срока, но и заплатить за каждый день просрочки.

Чем опасны неквалифицированные работы?

Прежде всего, они представляют опасность для жителей многоквартирного дома. Если снести несущую стену, здание может обрушиться, как это произошло в 2015 году в Перми. Вследствие многочисленных перепланировок без сноса, но с затрагиванием несущих конструкций ухудшается состояние здания, и это приводит к необходимости отселения людей и срочного капитального ремонта. Такой случай был в 2018 году в Санкт-Петербурге.

Кроме того, несогласованные перепланировки, в ходе которых выполняются запрещённые работы, ухудшают жилищные условия соседей. Например, если объединить лоджию с жилой комнатой, то из-за разницы температур в расположенных рядом квартирах возможно скопление конденсата и развитие плесени.

Заключение

Незаконная перепланировка создаёт неудобства как для владельца квартиры или нежилого помещения, так и для других жильцов многоквартирного дома. Лучше до начала работ подготовить проектную документацию, согласовать её и выполнить ремонт в соответствии с полученным разрешением.

Но если вы уже сделали ремонт, не уведомив жилищную инспекцию, нужно подготовить техническое заключение по факту выполненных работ – это единственный законный способ оформить перепланировку и получить актуальный пакет документов.