Перепланировка квартиры в ЖК Зиларт

Конструктивные особенности здания

Наружные стены - несущие многослойные (железобетон, утеплитель, система вентилируемого фасада), толщиной 500 мм;

Внутренние стены – несущие монолитные железобетонные, толщиной 250 мм;

Пилоны - несущие монолитные железобетонные, толщиной 250 мм;

Плиты перекрытия – монолитные железобетонные, толщиной 200 мм;

Перегородки –  ненесущие, выполнены из полнотелого кирпича, толщиной 250 мм и из гипсобетонных блоков, толщиной 100-150 мм;

Здание обеспечено холодным и горячим водоснабжением, центральной канализацией, центральным отоплением, электроснабжением-220В

План типового этажа

Для начала, предлагаю рассмотреть часть исходных планировок квартир типового этажа от застройщика. Как видно на изображении ниже, на этаже преобладают однокомнатные квартиры в центральной части и двухкомнатные квартиры в торце здания. Перепланируемая квартира расположена в верхней части кадастрового плана. Она выделена красным цветом.

Перепланировка квартиры в ЖК Зиларт. Однушка

В рамках данного проекта, собственники обратились к нам в компанию после того, как произвели ремонтные работы без решения о согласовании перепланировки. К счастью для владельцев квартиры ситуация не новая на рынке недвижимости. Со второй половины 2022 года правительством Москвы было принято решение о возможности согласования ранее выполненного ремонта  квартиры без проведения первичной инвентаризации БТИ. Отличается процесс согласования в изменении документа, на основании которого можно разработать проектную документацию.

Для тех, кто не знаком с законодательством, разработать проектную документацию необходимо на основании плана и экспликации БТИ, которые были подготовлены до выполнения ремонтных работ. Этот процесс называется первичной инвентаризацией.

Первичная инвентаризация квартиры проводилась после выполнения ремонта, поэтому поэтажный план БТИ отображен с красными линиями, а экспликация с пометкой о том, что перепланировка осуществлена без разрешения на ремонт

Специалистами организации Msai было разработано техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненного ремонта. За основу плана до перепланировки, как мы описали ранее был взят кадастровый план из ЕГРН и прилегающей к нему экспликации.

План до перепланировки

Мероприятия по перепланировке

Список работ, требующих согласование содержал в себе следующий перечень мероприятий:

1. Демонтаж ненесущих перегородок и возведение новых из облегченных материалов - пазогребневых блоков, толщиной до 100 мм.
2. Демонтаж и установка дверных блоков с дверными полотнами.
3. Изменение назначения кухни-столовой-гостиной (2) на кухню. Монтаж мойки и электрической плиты.
4.  Устройство коридора (4) на площади холла (3), части площади жилой комнаты (1) и кухни-столовой-гостиной (2).
5. Устройство санузла совмещенного (3) на площади санузла (4), с учетом монтажа сантехнических приборов;
6. Устройство новой конструкции пола.

План после перепланировки

Заключение

Стоимость подготовки проектной документации для перепланировки данной квартиры составила 25 000. Дополнительно клиенты воспользовались опцией выезда специалиста на обмер и обследование квартиры, анализа планировочного решения на определение возможности согласования и анализа ошибок в техническом паспорте БТИ, стоимостью 5 000 рублей. Работы произведены за 7 рабочих дней.

В результате, перепланировка квартиры в ЖК Зиларт была полностью узаконена. Собственники объекта получили акт о завершенной перепланировке и новый технический паспорт БТИ без красных линий.

Вариант 2. Ул.Архитектора Щусева, д.5, корп.2

Рассмотрим следующий вариант согласования перепланировки. В отличии от предыдущего, работы проводились по классическому пути - производство работ после получения разрешения на ремонт. Заказчики обратились в компанию сразу после покупки квартиры. Задача заключалась в полном ведении согласования под ключ.

Выделим основные этапы работ:

1. Обследование и обмер квартиры до обращения в БТИ, анализ фактической планировки на соответствие кадастровому плану;
2. Заказ первичной инвентаризации БТИ с последующей прорисовкой технического паспорта квартиры;
3. Анализ будущего планировочного решения в виде дизайн-проекта;
4. Разработка проектной документации на перепланировку;
5. Подача пакетов документов в Жилищную инспекцию, получение разрешения на ведение ремонтных работ;
6. Выполнение промежуточного контроля за проведением ремонта в соответсвии с утвержденной проектной документацией;
7. Подготовка и подписание актов скрытых работ;
8. Подача заявление с пакетом документов на получение акта о завершенной перепланировки;
9. Заказ инвентаризации БТИ после выполнения ремонта и получения акта о заверешенного переустройства.

Технический паспорт

Разница технического паспорта БТИ от поэтажного плана и экспликации заключается в информационном объеме документа. В техническом паспорте включены листы с общей информацией о недвижимости, ситуационным планом и техническим описанием здания.

Стоимость технического паспорта БТИ с инвентаризацией для квартир до 100 м2, на середину 2023 года, составляет 14 000 рублей, а поэтажного плана и экспликации 12 400 рублей. Для согласования перепланировки подходят оба документа.

План квартиры до перепланировки и переустройства

Нашими специалистами были подготовлены проект и техническое заключение на планируемую перепланировку.

Мероприятия по переустройству

Перечень заявленных работ требующих получение разрешения на ремонт составил:

1. Демонтаж трассировки перегородок и возведение стен из легкобетонных блоков, толщиной до 100 мм;
2. Установка дверей;
3. Расширение холла (4) за счет части площади комнаты (1) и кухни- столовой (2);
4. Монтаж шкафа встроенного (4а) в холле (4);
5. Устройство гардеробной (5) в жилой комнате (1);
6. Установка мойки и электроплиты на кухне;
7. Устройство санузла совмещенного (3) с последующей установкой сантехники;
8. Монтаж напольного покрытия.

План квартиры после перепланировки и переустройства

Результаты работ

Стоимость работ полного согласования ремонта составила 95 000 рублей + официальные платежи государственных структур. Сроки до получения разрешения на ремонт составили 2 месяца и 1 неделя. Из них:

• 10 рабочих дней - получение технического паспорта БТИ;
• 7 рабочих дней - подготовка проектной документации;
• 30 рабочих дней - получение разрешения на ремонт.

Общий срок согласования перепланировки - 6 месяцев (с учетом ведения ремонтных работ).

В конце всех рабочих процессов клиенты на руки получили:

• Технический паспорт БТИ с первичной инвентаризацией;
• Проект перепланировки и переустройства;
• Техническое заключение на перепланировку;
• Разрешение на ремонт;
• Акты скрытых работ;
• Акт о завершенной перепланировке;
• Технический паспорт БТИ с новой планировкой.