«Зиларт»

Общая информация

«Зиларт» расположен в Даниловском районе Южного округа. Здания вводятся в эксплуатацию с 2018 года, и в итоге комплекс будет состоять из 30 урбан-блоков переменной этажности. Ближайшие станции метро – «ЗИЛ», «Тульская», «Автозаводская».

Жилой комплекс строится на месте автомобильного Завода имени Лихачёва (ЗиЛ) с 2017 года. Первоначально городские власти планировали сохранить на части площади ЗиЛа автомобильное производство, однако позже от этого плана отказались. Всю территорию бывшего завода застроили.

Девелопер ЖК «Зиларт» – «Группа ЛСР». Часть корпусов ещё не сдана. Автором мастер-плана жилого комплекса является архитектурное бюро «Меганом».

Конструктивные особенности зданий

• Наружные стены – несущие многослойные (железобетон, утеплитель, вентилируемый фасад или керамическая плитка);
• Внутренние стены – несущие монолитные железобетонные;
• Пилоны – несущие монолитные железобетонные;
• Плиты перекрытия – монолитные железобетонные;
• Перегородки –  ненесущие, выполнены из полнотелого кирпича толщиной 250 мм и из гипсобетонных блоков толщиной 100–150 мм.

План типового этажа

Для начала предлагаю рассмотреть часть исходных планировок квартир типового этажа от застройщика. Как видно на изображении ниже, на этаже преобладают однокомнатные квартиры в центральной части и двухкомнатные квартиры в торце здания. Перепланируемая квартира расположена в верхней части кадастрового плана. Она выделена красным цветом.

1-комнатная квартира, согласование перепланировки под ключ

Процесс выполнения переустройства и перепланировки помещений сопровождается мероприятиями по оформлению документации. Она нужна для легализации ремонта в контролирующих органах. Перепланировка квартиры в ЖК «Зиларт» происходит после получения распоряжения на ведение ремонтных работ. Такой порядок действует для помещений, которые только планируется переустроить. Заказчики обратились к нам сразу после покупки квартиры. Она была без отделки, с трассировкой перегородок. Задача заключалась в полном ведении согласования под ключ.

Выделим основные этапы работ:

1. Обследование и обмер квартиры до обращения в БТИ, анализ фактической планировки на соответствие кадастровому плану;
2. Заказ первичной инвентаризации БТИ с последующей прорисовкой технического паспорта квартиры;
3. Анализ будущего планировочного решения в виде дизайн-проекта;
4. Разработка проектной документации на перепланировку;
5. Подача пакетов документов в жилищную инспекцию, получение разрешения на ведение ремонтных работ;
6. Выполнение промежуточного контроля за проведением ремонта в соответствии с утверждённой проектной документацией;
7. Подготовка и подписание актов скрытых работ;
8. Подача заявления с пакетом документов на получение акта о завершённой перепланировке;
9. Заказ инвентаризации БТИ после выполнения ремонта и получения акта о завершённом переустройстве.

Технический паспорт

Отличие технического паспорта БТИ от поэтажного плана с экспликацией заключается в информационном объёме документа. В технический паспорт включены листы с общей информацией о недвижимости, ситуационным планом и техническим описанием здания. Для согласования перепланировки подходят оба документа.

Перепланировка квартиры: основные мероприятия

Наши специалисты подготовили проект и техническое заключение на планируемую перепланировку. В ходе перепланировки квартир без отделки обязательно выполняются следующие мероприятия:

• Демонтаж трассировки перегородок и возведение стен из легкобетонных блоков;
• Установка дверей;
• Монтаж мойки и электроплиты на кухне, сантехнического оборудования в санузлах;
• Устройство напольного покрытия со звуко- и гидроизоляцией. Нужно отметить, что в таких квартирах пол представлен только плитой перекрытия – отсутствует стяжка. Поэтому сначала выполняют её, а затем укладывают конечное покрытие пола.

Рассмотрим, как изменилась планировка квартиры в результате ремонтных работ.

Жилые комнаты

В спальне (1) устроили гардеробную (5).

Холл

Его расширили за счёт спальни и кухни-столовой. На площади холла (4), справа от входной двери, сделали встроенный шкаф (4а).

Кухня

Устроили кухню-столовую (2). Перегородки между этим помещением, спальней и холлом отсутствуют, то есть квартира фактически стала студией.

Результаты работ

Сроки получения разрешения на ремонт составили 2 месяца и 1 неделю. В том числе:

• 10 рабочих дней – получение технического паспорта БТИ;
• 7 рабочих дней – подготовка проектной документации;
• 30 рабочих дней – получение разрешения на ремонт.
• Общий срок согласования перепланировки – 6 месяцев (с учётом ведения ремонтных работ).

В конце всех рабочих процессов заказчики получили на руки:

• Технический паспорт БТИ с первичной инвентаризацией;
• Проект перепланировки и переустройства;
• Техническое заключение на перепланировку;
• Разрешение на ремонт;
• Акты скрытых работ;
• Акт о завершённой перепланировке;
• Технический паспорт БТИ с новой планировкой.

1-комнатная квартира, согласование ранее выполненного ремонта

В рамках этого проекта собственники обратились к нам в компанию после того, как произвели ремонтные работы без решения о согласовании перепланировки. К счастью для владельцев квартиры, ситуация не новая на рынке недвижимости. Со второй половины 2022 года Правительство Москвы принято решение о возможности согласования ранее выполненного ремонта квартиры без проведения первичной инвентаризации БТИ. Отличается процесс согласования перечнем документов, на основании которых можно разработать проектную документацию.

Поясним, что разрабатывать её необходимо на основании плана и экспликации БТИ, которые были подготовлены до выполнения ремонтных работ. Этот процесс называется первичной инвентаризацией.

В данном случае первичная инвентаризация квартиры проводилась после выполнения ремонта, поэтому поэтажный план БТИ отображён с красными линиями, а экспликация с пометкой о том, что перепланировка выполнена без разрешения на ремонт.

Специалисты МСАИ разработали техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненного ремонта. За основу плана до перепланировки взяли кадастровый план из ЕГРН и приложенную к нему экспликацию.

Квартиру купили с предчистовой отделкой. В этих квартирах есть стяжка пола, и на неё укладывают финишное покрытие. Перегородки возведены застройщиком, и их положение меняют в случае, когда это предусматривает проект перепланировки. Здесь новые перегородки устроили из пазогребневых блоков. В санузлах устанавливают сантехнику, в кухне – мойку и плиту.

Мероприятия по перепланировке

Перечислим изменения в конфигурации квартиры в результате ремонтных работ.

Коридор

Это помещение устроили на площади холла (3), а также на части жилой комнаты (1) и кухни-столовой-гостиной (2).

Кухня

Назначение помещения изменили. До перепланировки – кухня-столовая-гостиная, после – просто кухня. Перегородку, отделявшую кухню от коридора, демонтировали.

Санузел

Границы санузла не изменились, но помимо прочего оборудования там установили съёмный душевой поддон и устроили инсталляцию под унитаз.

Результаты работ

Помимо собственно разработки проектной документации, заказчики воспользовались опцией выезда специалиста на обмер и обследование квартиры, анализа планировочного решения на определение возможности согласования и анализа ошибок в техническом паспорте БТИ. Услуга полностью оказана за 7 рабочих дней.

В результате перепланировка квартиры в ЖК «Зиларт» полностью узаконена. Собственники объекта получили акт о завершённой перепланировке и новый технический паспорт БТИ без красных линий.

Заключение

«Зиларт» – самый извсетный проект ЛСР и одновременно самый большой в Москве проект редевелопмента бывшей промзоны. Сторительство комлпекса близится к завершению. Можно сделать вывод, что он не стал ни безликим жилым районом, ни элитным пространством для избранных. Этот ЖК – для людей из разных социальных групп. Отметим, что архитектура «Зиларта» хотя и оригинальная, но не кричащая, а арт-объекты вроде дома с зайцами на улице Родченко только добавляют «изюминку» в облик этой новой части города.

Отзывы о жилом комплексе самые разные. На «Яндекс недвижимости» он набирает 4,9 балла из 5, а на «Циане» – лишь 4,1. Составить своё мнение вы можете, ознакомившись с комментариями по этим ссылкам.

Мы показали два планировочных решения для квартир в «Зиларте», но в нашем портфолио их значительно больше. Чтобы узнать о возможностях перепланировки вашей квартиры, свяжитесь с нами. Информация о стоимости услуг компании МСАИ и сроках их оказания здесь.