Перепланировка в ЖК «Зиларт»

Жилой комплекс «Зиларт» расположен в Даниловском районе Южного округа Москвы. Здания вводятся в эксплуатацию с 2018 года, и в конечном итоге комплекс будет состоять из 30 домов переменной этажности. Ближайшие станции метро – «ЗИЛ», «Тульская», «Автозаводская».

Процесс выполнения переустройства и перепланировки помещений сопровождается мероприятиями по оформлению документации. Она нужна для легализации ремонта в контролирующих органах. Перепланировка квартиры в ЖК «Зиларт» происходит после получения распоряжения на ведение ремонтных работ. Такой порядок действует для помещений, которые только планируется переустроить. В случае согласования выполненного ремонта путь лежит через получение акта о завершённой перепланировке.

Жилой комплекс строится на месте автомобильного Завода имени Лихачёва (ЗиЛ) с 2017 года. Первоначально городские власти планировали сохранить на части площади ЗиЛа автомобильное производство, однако позже от этого плана отказались. Всю территорию бывшего завода застроили.

Застройщик ЖК «Зиларт» – «Группа ЛСР». Часть корпусов ещё не сдана. Автором мастер-плана жилого комплекса является архитектурное бюро «Меганом».

Конструктивные особенности здания

• Наружные стены – несущие многослойные (железобетон, утеплитель, система вентилируемого фасада) толщиной 500 мм;
• Внутренние стены – несущие монолитные железобетонные толщиной 250 мм;
• Пилоны – несущие монолитные железобетонные толщиной 250 мм;
• Плиты перекрытия – монолитные железобетонные толщиной 200 мм;
• Перегородки –  ненесущие, выполнены из полнотелого кирпича толщиной 250 мм и из гипсобетонных блоков толщиной 100–150 мм.

Здание обеспечено холодным и горячим водоснабжением, центральной канализацией, центральным отоплением, электроснабжением 220 В.

План типового этажа

Для начала предлагаю рассмотреть часть исходных планировок квартир типового этажа от застройщика. Как видно на изображении ниже, на этаже преобладают однокомнатные квартиры в центральной части и двухкомнатные квартиры в торце здания. Перепланируемая квартира расположена в верхней части кадастрового плана. Она выделена красным цветом.

Перепланировка квартиры в ЖК «Зиларт». Однушка

В рамках данного проекта собственники обратились к нам в компанию после того, как произвели ремонтные работы без решения о согласовании перепланировки. К счастью для владельцев квартиры, ситуация не новая на рынке недвижимости. Со второй половины 2022 года правительство Москвы приняkо решение о возможности согласования ранее выполненного ремонта квартиры без проведения первичной инвентаризации БТИ. Отличается процесс согласования в перечне документов, на основании которых можно разработать проектную документацию.

Для тех, кто незнаком с законодательством, поясним, что разработать проектную документацию необходимо на основании плана и экспликации БТИ, которые были подготовлены до выполнения ремонтных работ. Этот процесс называется первичной инвентаризацией.

Первичная инвентаризация квартиры проводилась после выполнения ремонта, поэтому поэтажный план БТИ отображён с красными линиями, а экспликация с пометкой о том, что перепланировка выполнена без разрешения на ремонт.

Специалисты Msai разработали техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненного ремонта. За основу плана до перепланировки взяли кадастровый план из ЕГРН и приложенную к нему экспликацию.

План до перепланировки

Мероприятия по перепланировке

Список работ, требующих согласования, содержал в себе следующий перечень мероприятий:

1. Демонтаж ненесущих перегородок и возведение новых из облегчённых материалов – пазогребневых блоков толщиной до 100 мм;
2. Демонтаж и установка дверных блоков с дверными полотнами;
3. Изменение назначения кухни-столовой-гостиной (2) на кухню. Монтаж мойки и электрической плиты;
4.  Устройство коридора (4) на площади холла (3), части площади жилой комнаты (1) и кухни-столовой-гостиной (2);
5. Устройство санузла совмещённого (3) на площади санузла (4) с учётом монтажа сантехнических приборов;
6. Устройство новой конструкции пола.

План после перепланировки

Результаты работ

Стоимость подготовки проектной документации для перепланировки данной квартиры составила 25 000 рублей. Дополнительно клиенты воспользовались опцией выезда специалиста на обмер и обследование квартиры, анализа планировочного решения на определение возможности согласования и анализа ошибок в техническом паспорте БТИ. Стоимость данной услуги 5 000 рублей. Работы произведены за 7 рабочих дней.

В результате перепланировка квартиры в ЖК «Зиларт» полностью узаконена. Собственники объекта получили акт о завершённой перепланировке и новый технический паспорт БТИ без красных линий.

Вариант 2. Улица Архитектора Щусева, д.5, корп.2

Рассмотрим следующий вариант согласования перепланировки. В отличие от предыдущего, работы проводились по классическому пути: производство работ после получения разрешения на ремонт. Заказчики обратились в компанию сразу после покупки квартиры. Задача заключалась в полном ведении согласования под ключ.

Выделим основные этапы работ:

1. Обследование и обмер квартиры до обращения в БТИ, анализ фактической планировки на соответствие кадастровому плану;
2. Заказ первичной инвентаризации БТИ с последующей прорисовкой технического паспорта квартиры;
3. Анализ будущего планировочного решения в виде дизайн-проекта;
4. Разработка проектной документации на перепланировку;
5. Подача пакетов документов в жилищную инспекцию, получение разрешения на ведение ремонтных работ;
6. Выполнение промежуточного контроля за проведением ремонта в соответствии с утверждённой проектной документацией;
7. Подготовка и подписание актов скрытых работ;
8. Подача заявления с пакетом документов на получение акта о завершённой перепланировке;
9. Заказ инвентаризации БТИ после выполнения ремонта и получения акта о завершённом переустройстве.

Технический паспорт

Отличие технического паспорта БТИ от поэтажного плана и экспликации заключается в информационном объёме документа. В технический паспорт включены листы с общей информацией о недвижимости, ситуационным планом и техническим описанием здания.

Стоимость технического паспорта БТИ с инвентаризацией для квартир до 100 кв. метров на середину 2023 года составляет 14 000 рублей, а поэтажного плана и экспликации – 12 400 рублей. Для согласования перепланировки подходят оба документа.

План квартиры до перепланировки и переустройства

Наши специалисты подготовили проект и техническое заключение на планируемую перепланировку.

Мероприятия по переустройству

Перечень заявленных работ, требующих получения разрешения на ремонт:

1. Демонтаж трассировки перегородок и возведение стен из легкобетонных блоков толщиной до 100 мм;
2. Установка дверей;
3. Расширение холла (4) за счёт части площади комнаты (1) и кухни-столовой (2);
4. Монтаж шкафа встроенного (4а) в холле (4);
5. Устройство гардеробной (5) в жилой комнате (1);
6. Установка мойки и электроплиты на кухне;
7. Устройство санузла совмещённого (3) с последующей установкой сантехники;
8. Монтаж напольного покрытия.

План квартиры после перепланировки и переустройства

Результаты работ

Стоимость работ полного согласования ремонта составила 95 000 рублей + официальные платежи государственных структур. Сроки получения разрешения на ремонт составили 2 месяца и 1 неделю. В том числе:

• 10 рабочих дней – получение технического паспорта БТИ;
• 7 рабочих дней – подготовка проектной документации;
• 30 рабочих дней – получение разрешения на ремонт.
• Общий срок согласования перепланировки – 6 месяцев (с учётом ведения ремонтных работ).

В конце всех рабочих процессов клиенты на руки получили:

• Технический паспорт БТИ с первичной инвентаризацией;
• Проект перепланировки и переустройства;
• Техническое заключение на перепланировку;
• Разрешение на ремонт;
• Акты скрытых работ;
• Акт о завершённой перепланировке;
• Технический паспорт БТИ с новой планировкой.