Согласование перепланировки в новостройке

В квартирах современных домов часто нет даже межкомнатных перегородок. Поэтому многие собственники ошибочно полагают, что свободны в обустройстве и выборе методов ремонта. Это не так. Если устроить кухню в фактически жилой зоне, то она может оказаться над либо под гостиной или спальней соседей. Жилищная инспекция посчитает такую планировку ухудшением условий проживания для других собственников в доме и откажет в согласовании. В редких случаях неверные действия способны привести к трещинам и даже разрушению конструкции.

Поэтому намерения по изменению зонирования жилья следует предварительно обсуждать с экспертами, а затем согласовывать с уполномоченным ведомством. Если проигнорировать данное условие, в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ нарушителю грозят штрафы, требование о возврате объекта в первоначальный вид за свой счёт, принудительное выселение и реализация жилья. Впоследствии собственника ожидают и другие неприятности — сложно оформить наследство, куплю-продажу и иные сделки.

Что нужно учитывать, планируя ремонт в квартире-новостройке

Новостройки обычно отличаются от уже обжитых домов и от многоэтажек, которые возводились 30–40 лет назад. У них свободное внутреннее пространство, а в основе железобетонный каркас с монолитными стенами. Такая конструкция позволяет проводить разнообразные изменения под личные запросы. Главное условие перепланировок – не нарушить устойчивость несущих перегородок и работу инженерных коммуникаций, а также соблюдать проектное зонирование.

По законодательству, в том числе согласно Жилищному кодексу РФ, постановлению Правительства Москвы № 508 от 25 октября 2011 года, некоторые виды переустройства либо возможны (с согласованием или без), либо запрещены. Например, получать предварительное одобрение уполномоченного органа придётся при переносе кухни, объединении санузла, замене плиты с газовой на электрическую. Отделку стен и потолка, замену стеклопакетов или установку кондиционера можно проводить без разрешения. Но демонтировать общедомовую вентиляцию, расширять ванную за счёт жилых комнат, ставить батареи на балкон категорически не допускается. Полный список ограничений приведён в постановлении 508 и СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные». Перечень мероприятий, которые требуют согласования, мвы приводим в статье «Перепланировка и переустройство. Определение».

Как проводить перепланировку в квартире без перегородок?

Во многих квартирах в новостройках проложены только инженерные коммуникации, перегородки не возведены, но границы помещений обозначены блоками или рядом кирпича. Это не значит, что сделать стены удастся где угодно, в том числе устроить кухню на месте ванной или спальни, а санузел на кухне.

Планировка, предполагаемая застройщиком для каждого объекта, заранее утверждается в городских инстанциях. Если собственник хочет что-то изменить, придётся в установленном порядке получить одобрение Мосжилинспекции. Таким образом, неважно, что это новостройка — правила такие же, как и для других жилых помещений.

Для согласования перепланировки и переустройства в новостройке собственникам квартир необходимо подготовить проектную документацию в виде проекта перепланировки и переустройства и технического заключения на планируемую перепланировку.

Согласование ранее выполненной перепланировки в новостройке

Многие собственники спешат и начинают ремонт ещё до выдачи одобрения уполномоченного ведомства. В дальнейшем они сталкиваются с негативными последствиями такого шага и стараются урегулировать проблему постфактум. Легализовать несогласованные изменения реально, если проведённые работы фактически соответствовали положениям федерального и регионального законодательства, санитарным, строительным и противопожарным нормам. Жилищная инспекция готова рассматривать заявления на согласование завершённых работ, но после предоставления дополнительных документов.

В стандартный пакет (проект, договор долевого участия, согласие банка и т. п.) нужно также включить техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненного ремонта, в котором специалисты проектной организации подтверждают, что выполненные изменения допускаются и не влияют на устойчивость и безопасность здания (постановление 508, приложение 2, пункт 2.5.1.1.3.7).

Часто на плане БТИ, который запрашивается при согласовании перепланировки, не отражены зоны кухни, комнат, санузлов и коридора. Чтобы доказать законность изменений (что санузел, к примеру, расширен не за счёт спальни, а за счёт коридора), следует запросить план застройщика. Берут его у самой строительной организации, у фирмы, спроектировавшей дом или в управляющей компании (но обязательно с печатью застройщика).

Если так решить ситуацию не удаётся, то придётся идти в суд.

Примеры обследования новостройки

Оформить перепланировку допускается как до работ, так и после. Второй вариант не рекомендуется, так как он организационно более сложный, рискованный и финансово затратный. В обоих случаях для успешного согласования нельзя нарушать установленные запреты и ограничения. Также важно предоставить полный пакет правильно составленных документов.

Знать теорию недостаточно, так как каждый случай уникален. Разрешение или отказ может зависеть от многих факторов, в том числе района города, конструкции здания, расположения квартиры (этажа, ситуации с ремонтом у соседей). Собственникам проще сразу обратиться за помощью в специализированные организации. Это избавит от забот и проблем в будущем.

Разрешение на перепланировку без свидетельства на собственность

Ключи от нового жилья часто выдаются задолго до того, как покупатель становится официальным и полноправным владельцем. Можно ли начать ремонт до получения свидетельства о собственности? Для ответа нужно обратиться к действующим нормативным актам:

1. В Жилищном Кодексе РФ и, в частности, пункте 1 статьи 26 указано, что «Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся…по согласованию с органом местного самоуправления…на основании принятого им решения».
2. В пункте 2 этой же статьи ЖК РФ приведён подробный список необходимых документов, среди которых «2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое … помещение в многоквартирном доме…».
3. 19 августа 2020 года Правительство Москвы сделало послабления для местных жителей и предусмотрело в 508-м постановлении особые условия для согласования перепланировок в квартирах столичных новостроек. Для таких случаев в приложение 2 добавлен пункт 2.5.1.1.1.9, где вместо подтверждения права собственности допускается предоставлять:
   1. при долевом строительстве:
      • договор на участие в долевом строительстве, предусматривающий положения о согласии застройщика на перепланировку помещения;
      • договор об уступке прав по договору на участие в долевом строительстве (при наличии уступки прав по договору);
      • акт приёма-передачи недвижимости.
   2. при возведении дома на средства бюджета города либо жилищных кооперативов – подтверждение право пользования и (или) владения помещением в многоквартирном доме. 

Вывод:
Да, согласовать перепланировку без права собственности возможно.

Как согласовать перепланировку квартиры в новостройке

Опишем общий список мероприятий, который необходимо выполнить. Если вас интересует подробная последовательность действий, то мы описали её на странице «Как узаконить перепланировку в квартире».

Очерёдность работ:

• Заказать и получить выписку из ЕГРН
• Произвести первичную инвентаризацию бюро технической инвентаризации и получить технический паспорт БТИ
• Разработать проект перепланировки и переустройства квартиры. Проектную документацию должна разрабатывать организация, такая, как наша компания, то есть с лицензией на проектирование (СРО)
• В той же проектной организации подготовить техническое заключение на планируемую перепланировку
• Выполнить работы
• Пригласить Мосжилиспекцию на обследование квартиры для получение акта о завершённой перепланировке.
• Вызвать БТИ на повторную инвентаризацию после ремонта и получить технический паспорт БТИ.

Три главных мифа при перепланировке квартиры в новостройке

Систематизируем информацию в виде трёх широко распространённых заблуждений (мифов), с которыми постоянно сталкиваются заказчики после покупки квартиры в новостройке.

Свободная планировка

Первый миф, который нам не терпится развеять, – квартира со свободной планировкой. Если видимое зонирование жилой площади отсутствует, это не значит, что зонирования нет и на поэтажном плане БТИ или на архитектурно-строительном плане (от застройщика), который входит в состав проектной документации. Поэтому любые изменения в квартире следует проводить только с опорой на указанные документы. В противном случае велик риск нарушений по зонированию. Это грозит штрафами, расходами на восстановление первоначального вида объекта, трудностями при заключении сделок с недвижимостью, получении займов под залог и т. п.

Наличие технического паспорта БТИ

Второй миф основывается на уверенности собственников в предоставлении застройщиком всех документов, которые им нужны для спокойной жизни. Мы говорим о техническом паспорте БТИ. На сегодняшний день практически все застройщики не выдают технические паспорта БТИ на квартиру собственникам. На замену необходимому документу дают технические паспорта частных кадастровых фирм. В лучшем случае собственник получает технический паспорт Ростехинвентариции. Но и этот документ не подойдёт для согласования перепланировки и переустройства.

Чтобы не попасть в трудную ситуацию, мы настоятельно рекомендуем провести первичную инвентаризацию в БТИ.

Причиной требования являются не наше желание, а законодательство Российской Федерации и многочисленные отказы со стороны Мосжилинспекции. Подробнее о техническом паспорте вы можете почитать на странице «Технический паспорт БТИ и выписка из ЕГРН».

«Мы ничего не меняем – значит, согласование нам не требуется»

Изначально, если рассуждать логически, можно подумать, что вы правы. Но если заглянуть в технический паспорт БТИ, то вы увидите, что на плане стены обозначены пунктирной линией, а сантехника отсутствует. Для примера смотрите изображение «Поэтажный план квартиры в новостройке»). О чем это нам говорит?

1. Стены установлены в один ряд блоков для обозначения зон;
2. Конструкции пирога пола нет – одна плита перекрытия без стяжки, звукоизоляции, гидроизоляции и конечного покрытия пола;
3. Сантехника также не установлена в квартире;
4. Дверей и дверных проёмов нет.

Все эти элементы отображаются в техническом паспорте БТИ. Соответсвенно, если вы сделаете ремонт и не будете его согласовывать, то при любой проверке квартиры Мосжилинспекцией, продаже квартиры, конфликтах с управляющей компанией дома или соседями будет основание обязать вас либо всё узаконить, либо ещё хуже — вернуть квартиру к изначальному виду (без стен, сантехники, дверей и полов).

Частые вопросы

Заключение

Специфику новостроек следует учитывать не только при покупке и оформлении прав собственности, но и при подготовке перепланировки:

• пока дом не готов, никаких ремонтных работ начинать нельзя;
• отсутствие стен — это не повод делать как вздумается. Границы отмечаются на плане квартиры, и передвигать их без официального одобрения недопустимо;
• При ипотеке лучше не конфликтовать с банком и заранее получить письменное одобрение нужных изменений.