Этимологически слово «квартал» восходит к латинскому «quartus» – четвёртый. Изначально предполагалось, что это прямоугольная территория, ограниченная четырьмя улицами.
В буклете «Комфортный город. Нормы и правила», изданном Москомархитектурой в 2017 году, провозглашаются 5 основных принципов нормирования жилых территорий:
- квартальная структура застройки с чётким разграничением приватных и публичных территорий;
- высокая доля озеленения жилого пространства;
- дворы без машин, служащие для тихого отдыха жителей;
- пешеходная доступность инфраструктурных объектов. Идея также известна как «15-минутный город». Нужно, чтобы до школы, детского сада, поликлиники жители могли дойти за 15 минут;
- разнообразие типов жилой застройки, то есть различная этажность и плотность населения в кварталах.
Как мы увидим из текста статьи, эти правила в целом соблюдаются в современной жилой застройке Москвы.
Историческая справка
Принцип квартальной застройки имеет очень давнюю историю. Зачатки такой организации городского пространства существовали в Месопотамии и Древнем Египте.
Древний мир
Позднее, в Древней Греции, идея получила развитие. Античные города проектировали с улицами, пересекающимися под прямым углом. Соответственно, пространство между улицами тоже было прямоугольным, и в нём размещались городские кварталы. Площади отводили под инфраструктуру – общественные здания и рынки.
Подобная застройка города называется гипподамовой системой по имени архитектора V века до нашей эры Гипподама Милетского. Именно он разработал прямоугольную планировку в градостроительстве. Первым городом, где она была применена, стал Милет – родной город архитектора. Гипподам руководил восстановлением Милета, разрушенного в ходе греко-персидских войн. Прямые улицы обеспечивали хороший обзор и позволяли легко перемещаться на транспорте (повозках). Кроме того, при такой планировке город лучше проветривался. Идеи Гипподама вскоре распространили и на другие греческие полисы.
Римляне переняли у греков идею прямоугольного города. Они усовершенствовали гипподамову систему. В центре города в эпоху расцвета Римской империи (на рубеже нашей эры) располагались две взаимно перпендикулярные крупнейшие улицы, а на их пересечении находилась главная площадь – Форум. Однако римские города были, как правило, больше греческих, и в них наряду с прямоугольной застройкой часто встречалась стихийная. Этот тип организации города был более древним. По мере упадка цивилизации Древнего Рима стихийная застройка становится преобладающей.
Заметим, что как в древних городах, так и в средневековых существовало чёткое разделение кварталов по занятиям их жителей. Различные ремесленники – например, гончары, кузнецы, портные – селились отдельно, каждая группа специалистов в своём районе. В кварталах шла частная жизнь их обитателей, а в общественных пространствах – публичная.
Средневековье и Раннее новое время
Уровень безопасности горожан по сравнению с временами Римской империи снизился. Государства то и дело воевали друг с другом и подвергались внешним вторжениям, поэтому возникла потребность в мощных крепостных сооружениях. Вокруг крепости, в разных странах носившей названия «кремль», «град», «бург», «сите», возникала застройка, которую мы сейчас назвали бы стихийной, но и в ней сохранялся квартальный принцип. Это те самые узкие улочки западноевропейских городов. На Руси планировка города была очень похожей, но дома строили большей частью из дерева. Из-за частых пожаров строения того времени не сохранились, в отличие от преимущественно кирпичных домов Запада.
В Средние века города уже не проектировали по гипподамовой системе, хотя функциональное разделение поселений не претерпело принципиальных изменений. На главной площади размещался самый значительный храм – к примеру, Покровский собор в Москве, Святая София в Константинополе, Кёльнский собор в одноимённом городе. Внутри основной крепости жили преимущественно богатые и знатные люди. За крепостными стенами простирались кварталы торговцев, военных и всевозможных ремесленников. Это касалось не только европейских городов. Примерно так же разделялись города и в других частях света. Иллюстрацией к данному утверждению могут служить махалля – самоуправляемые кварталы в мусульманских странах.
В крупных городах, как правило, кроме главной крепости существовало несколько уровней фортификационных сооружений. В Москве XVI–XVII веков помимо Кремля были Китай-город, Белый город и Земляной город. Одна крепостная стена помещалась внутри другой. Квартал в России этого периода назывался слободой. Память об этих слободах сохранилась в названиях улиц и переулков центра Москвы. Так, Большая и Малая Бронные улицы названы по Бронной слободе, где жили мастера-оружейники.
Новое и Новейшее время до середины XX века
С течением времени возрастала мобильность людей, а города вместо стен стали окружать пригороды. Изменялись и стройматериалы, из которых возводили дома. Москву, где до пожара 1812 года было 70% деревянных домов, после данного события застроили кирпичными зданиями. Для сельских жителей, которые приезжали в город для трудоустройства, строили общежития, называемые рабочими казармами. Этот тип квартальной застройки получил широкое распространение по всей Центральной России. В галерее приведём два примера подобных зданий в Московском регионе.
Понятие «жилой комплекс» у современного человека ассоциируется с монолитными зданиями, которые возводят в XXI веке. Тем не менее, первый ЖК в Москве построили на рубеже XIX и XX веков. Это комплекс кирпичных зданий страхового общества «Россия» на Сретенском бульваре. В первые десятилетия советской власти появилось ещё несколько жилых комплексов в столице. Это и знаменитый «Дом на набережной» для высокопоставленных чиновников, и «Усачёвка» для «старых большевиков», то есть участников революции 1917 года, а также для рабочих каучуковой фабрики. Во всех этих проектах прослеживается чёткое следование квартальному принципу. Да и в целом в Москве, как и в других городах нашей страны, жилые дома строили в соответствии с данной концепцией.
Квартал и микрорайон: за и против
Квартал занимает сравнительно небольшую площадь. Её сочли недостаточной для массовой застройки во времена правления Никиты Хрущёва. После принятия постановления о развитии жилищного строительства в СССР в 1957 году подход в градостроительстве коренным образом изменился. Жильё стали возводить в формате микрорайонов.
Эта единица городской застройки отличается от квартала бо́льшей площадью и более значительными расстояниями между домами. В центре микрорайона располагаются социальные объекты (например, школы и детские сады), а границы проходят по более или менее крупным улицам. На этих улицах размещали магазины – на первых этажах зданий или в отдельно стоящих зданиях. Почти всегда микрорайоны застраивали серийными домами.
Преимущества микрорайона перед кварталом состоят в меньшей плотности застройки и широких возможностях для озеленения, сооружения детских и спортивных площадок. Но такой тип пространственной организации имеет существенный недостаток: элементы улично-дорожной сети проходят между домами, и микрорайон становится неудобным для пешеходов.
В СССР парковки возле домов не предусматривались. Частных автомобилей в 1960-е–1980-е годы было намного меньше, чем сейчас, и для них хватало места во дворах. Однако уже в 1990-е годы стал заметен дефицит парковочных мест в микрорайонах советской постройки. В новом веке это явление усугубилось. Автомашин становилось всё больше, а этажность новостроек увеличивалась. Результат – заполненные автомобилями дворы и проезды внутри микрорайона. К тому же, вследствие свободного доступа в микрорайон всех желающих могут быть проблемы с безопасностью.
Быстрые темпы автомобилизации и необходимость обеспечить безопасное пространство для пешеходов обусловили постепенный отказ от микрорайонной застройки в Москве в начале XXI века.
Квартальная застройка Москвы в первой четверти XXI века
В новом столетии в Москве вернулись к идее застройки города кварталами. Сначала это была инициатива девелоперов. Закрытая территория, дворы без автомобилей и наличие подземной парковки в 2000-е годы были признаком дорогой, а значит престижной недвижимости. Однако жилые комплексы эконом-класса, как и муниципальное жильё, до середины 2010-х годов строились в виде микрорайонов.
Идею разделить пространство на приватное и публичное, как это сделали в недвижимости верхнего ценового сегмента, оценили в мэрии Москвы. В 2013 году главный архитектор столицы Сергей Кузнецов на семинаре в Москомархитектуре объявил о приоритете квартальной застройки. Участники семинара ссылались как на мировой опыт, так и на традиции застройки старой Москвы. Так или иначе, решение было принято.
По состоянию на 2026 год всю жилую недвижимость в столице строят по квартальному принципу. И не только жильё: бизнес-центры также возводят кварталами. В качестве иллюстрации приведём фото трёх объектов в Северо-Западном округе. Дворы двух домов, построенных по программе реновации, а также бизнес-парк на Волоколамском шоссе. На момент фотосъёмки дом на улице Героев Панфиловцев заселялся, поэтому во дворе стоят машины. Когда все жители въедут в квартиры, планируется закрыть двор для автомобилей. Собственники жилых помещений могут купить место на подземной парковке.
Особенность современных кварталов – преимущественно нежилые первые этажи, в которых размещаются коммерческие помещения. Так обеспечивается пешеходная доступность инфраструктуры. Дворы в кварталах муниципального жилья открыты для входа. В коммерческих жилых комплексах доступ на территорию, как правило, возможен только для жителей и сотрудников экстренных служб.
В Московской области новые микрорайоны возникали вплоть до нынешнего десятилетия. Таков, например, ЖК «Восточный» в Звенигороде, историю которого мы рассказали в статье о серии И-155. К настоящему времени в Подмосковье также перешли к квартальной застройке вместо микрорайонной.
Урбан-блок как единица квартальной застройки
Дома в составе квартала представлены двумя основными формами: односекционными башнями и многосекционными корпусами переменной этажности. Такие здания называются урбан-блоками. Переменная этажность секций нужна для того, чтобы не возникали дворы-колодцы и соблюдались нормы по инсоляции. Кроме того, высокие части урбан-блока наряду с башнями создают архитектурные доминанты.
Как это выглядит, мы показали в галерее на примере жилого комплекса «Алиа». На первом фото виден урбан-блок и ограждение вокруг закрытой территории двора. На втором – разные форматы зданий в ЖК, то есть как урбан-блоки, так и дома башенного типа.
Урбан-блок может быть в форме четырёхугольника, но не менее распространены Г-образные, П-образные и линейные формы домов. Каждый вариант расположения секций имеет свои преимущества для зонирования и благоустройства придомовой территории. Девелоперы ПИК, ФСК и «Самолёт» чаще строят прямоугольные урбан-блоки, в то время как «А101» и «Астерус девелопмент» возводят кварталы, открытые по периметру. Заметим, однако, что это не исключает наличия охраняемой территории.
Урбан-блоки в ряде случаев возводят посреди микрорайонной застройки. Это чаще всего происходит при сносе старых зданий и последующем строительстве новых. В галерее приводим спутниковые снимки места, где сейчас находится упомянутое выше здание на улице Героев Панфиловцев. Его построили на месте снесённых в 2022 году 5-этажных домов серии I-515. Территория располагается в пределах микрорайона, построенного во второй половине 1960-х годов. Реновация будет продолжаться, и со временем квартальная застройка полностью сменит микрорайонную.
Критика квартальной концепции
В публикациях о современных жилых комплексах, помимо их достоинств, часто пишут о большой плотности населения в многоэтажных домах и дефиците парковочных мест. Значительная часть критических замечаний посвящена точечной застройке, которой сопровождается возведение кварталов в сложившихся районах города.
Действительно, если в доме 30 этажей или более, то даже к скоростному лифту возможны очереди. Москва и Подмосковье – регионы с дорогой землёй. Поэтому понятно стремление девелоперов извлечь как можно большую прибыль из проекта. Выбор за покупателем квартиры – можно подобрать недвижимость в комплексе средней этажности в пригороде. Проблема нехватки мест для автомобилей решается строительством многоуровневых паркингов вблизи жилых домов. Конечно, рациональное использование земельного участка и продуманность проекта зависят от девелопера.
Что касается точечной застройки, то она применялась даже в давно минувшие времена – те самые, которым посвящена историческая часть этой статьи. В 1990-е и 2000-е годы в Москве была распространена уплотнительная застройка. При этой разновидности точечной застройки новые здания возводили не просто посреди существующих домов, а занимали любое свободное место, если только это было возможно. В настоящее время в Москве редко строят «с уплотнением». Однако точечной застройки как таковой избежать не удастся. В мегаполисе мало свободных мест для стройплощадок, а возводить новые дома и объекты инфраструктуры необходимо.
Заключение
Известно, что история развивается по спирали. На каждом следующем витке повторяются похожие события и идеи, но уже на новом уровне. Так вышло и с квартальным принципом застройки. Он возник очень давно, и на протяжении веков города застраивались кварталами. В XX веке в нашей стране и некоторых других государствах отошли от квартальной концепции в пользу микрорайонной застройки. Но уже в XXI столетии квартальная застройка стала вновь актуальна.
Современный квартал при правильном применении концепции позволяет достичь баланса между комфортом проживания, функциональностью объектов и плотностью населения. Важнейшие достоинства этого типа застройки – устойчивость к транспортным проблемам благодаря разделению автомобильных и пешеходных потоков, а также эффективное использование земли и пешая доступность инфраструктуры.
Квартальная застройка уже в значительной степени изменила облик Москвы и городов Подмосковья. Данная концепция не просто отвечает современным требованиям. Она задаёт направление развития жилищного строительства в будущем.
