Серия И-155: перепланировка квартиры

Архитектором проекта И-155 стал Анатолий Панфиль. Первые здания построили в Москве, на улице Шверника, в 2001 году. Тогда же завершили строительство И-155 на Волжском бульваре и улице Островитянова. Эти дома стали одними из первых в России, где квартиры сдавали без отделки. Были возведены только несущие стены, а перегородки устраивали сами владельцы квартир. Такой подход к жилищному строительству был новым для начала 2000-х годов. В тот период вошёл в употребление маркетинговый термин «свободная планировка», который, тем не менее, до сих пор отсутствует в законодательстве. Однако если дом предназначался для предоставления муниципального жилья, квартиры в нём сдавались с отделкой.

Конструкция серии позволяет из одних и тех же изделий собирать дома разных конфигураций и этажности, с различными типами квартир. В этом сходство данной серии с КОПЭ, хотя для И-155 характерно ещё большее количество модификаций. Первые этажи, как правило, нежилые и отведены под коммерческие помещения. Отличительная черта внешнего вида всех И-155 – наличие полуэркеров. Они могут быть закруглённой или трапециевидной формы.

После банкротства СУ-155 незавершённые объекты достраивал «РК-Строй», а позднее – Фонд развития территорий. Последние И-155 сдали в эксплуатацию в 2023 году.

И-155С

Буква «С» в индексе означает «секционная». Это классическая, базовая модификация серии. И-155С – многосекционный дом высотой от 9 до 24 этажей, хотя встречаются и малоэтажные здания. Например, 3-этажный И-155С на улице Шверника, построенный в 2002 году (см. в галерее ниже). Дома данной модификации можно отличить от других И-155 по широким общим балконам и закруглённым полуэркерам.

В старых районах Москвы, как и в случае с другой серией того же девелопера, ИП-46С, здания по типовому проекту И-155С возводили на месте демонтированных старых домов. Строительство велось в рамках первой программы реновации жилья, утверждённой мэром Москвы Юрием Лужковым. Однако И-155С строили не только в столице – в течение короткого времени всё больше их стало появляться в Подмосковье, прежде всего в городах, находящихся недалеко от МКАД.

Площадь жилых помещений в этих зданиях больше по сравнению с другой серией того же периода – П-44Т, а в квартирах предусмотрены кладовые. Тем не менее, в первой половине 2000-х значительная часть И-155С относилась к дешёвому жилью. Причина в том, что их в то время чаще всего строили в необжитых районах. Пример такой местности – район Красногорска Павшинская пойма, возведение которого началось в 2003 году. Лишь через несколько лет, когда новостройки «обросли» инфраструктурой, а первые владельцы квартир сделали ремонт, стоимость жилья значительно увеличилась.

Последние дома модификации сдали в эксплуатацию в 2014 году в ЖК «Новая Трёхгорка» в Одинцово.

Конструктивные особенности модификации И-155С

• Наружные стены – несущие трёхслойные панели толщиной 320–400 мм (фасадные) и 440–540 мм (торцевые);
• Внутренние стены – несущие железобетонные панели толщиной 200 мм;
• Перекрытия – многопустотные железобетонные плиты толщиной 220 мм;
• Высота потолков – 280 см;
• Перегородки – ненесущие панели толщиной 80 мм. Встречаются из многих материалов: пазогребневые и пенобетонные блоки, гипсокартонные листы по металлокаркасу и др. Такое устройство перегородок характерно для всех модификаций И-155, поэтому ниже в тексте мы не будем повторять этот пункт.

И-155Б и И-155Б2

И-155Б – это односекционная версия И-155С, то есть башня. Иногда башни ставили по две. Такие здания имеют индекс И-155Б2. Дома строили с 2002 по 2011 год, и в тех же городах, что и модификацию И-155С.

Почти всегда башни 24-этажные. Исключения очень редки, хотя встречаются. Например, на улице Вилиса Лациса в Северном Тушино есть 16-этажная башня И-155Б.

Башни И-155 бывают меридиональной и широтной ориентации. Планировки двух разновидностей башен различаются: 3-комнатные квартиры есть только в широтных домах. В меридиональных башнях, как правило, 8 квартир на этаже, а в широтных – обычно 6. Единственное отличие в планировках между И-155Б и И-155Б2 – наличие дополнительной комнаты в одной из квартир. Эту комнату разместили в месте соединения секций. Площадь квартир меньше по сравнению с И-155С. Кухни по меркам 2000-х годов можно назвать маленькими: они в большинстве случаев менее 11 м², что близко к показателям позднесоветских жилых домов.

Конструктивные особенности модификаций И-155Б и И-155Б2

• Наружные стены – несущие трёхслойные панели толщиной 320–400 мм (фасадные) и 440–540 мм (торцевые). В домах, построенных в 2002–2004 годах, могут быть монолитные торцевые стены с 1 по 8 этаж;
• Внутренние стены – несущие железобетонные панели толщиной 200 мм. В части домов, построенных не позднее 2004 года, есть монолитные пилоны с 1 по 8 этаж;
• Перекрытия – многопустотные железобетонные плиты толщиной 220 мм;
• Высота потолков – 280 см.

И-155МК и И-155ММ

Две очень похожие друг на друга модификации с трапециевидными полуэркерами. МК – многосекционная коммерческая, ММ – многосекционная муниципальная. В первой из них квартиры предназначались для продажи, а вторую строили как муниципальное жильё для переселения из ветхих домов и улучшения жилищных условий. Строительство домов началось в 2010 году. Чаще всего в них от 16 до 19 этажей.

Длина секции у данных модификаций одинакова, но ширина И-155ММ составляет 13 м 16 см, а И-155МК – 14 м 58 см. Поэтому квартиры в коммерческой модификации больше аналогичных жилых помещений в муниципальной. Приведём для сравнения планы типовых этажей И-155ММ и И-155МК. Обратите внимание: на планах первое число в колонке с площадями означает жилую площадь квартиры, второе – общую без учёта лоджии, а третье – общую с учётом лоджии. В России действует понижающий коэффициент для расчёта площади летних помещений, и для лоджий он составляет 0,5.

Из сравнения двух галерей видно, что планировки квартир идентичны, разница только в площади. К слову, оба дома выделяются во всём семействе И-155 большим количеством несущих стен. Их здесь так же много, как в П-44Т и советских панельных домах. В других модификациях тоже есть несущие стены внутри квартиры, но их меньше.

Последние И-155: история со счастливым концом

Эти дома стали последними И-155, сданными в эксплуатацию. Как мы уже упоминали, после банкротства девелопера остались недостроенные здания, которые завершили другие организации. Большинство объектов достроили к 2019 году, но строительство трёх домов в ЖК «Восточный» в Звенигороде так и не было завершено. Покупатели квартир, вложившие денежные средства в строящиеся дома, в течение десяти лет не могли въехать в новое жильё.

В 2022 году экспертиза пришла к выводу, что здания необходимо демонтировать, так как конструкции находятся в аварийном состоянии. Это было сделано. На месте долгостроя Фонд развития территорий к декабрю 2023 года возвёл на средства федерального бюджета три дома: два по проекту И-155ММ и один по проекту И-155МК. Дизайн зданий изменили по сравнению с объектами СУ-155, но серия всё равно узнаваема. В начале 2024 года дольщики получили ключи от квартир.

Конструктивные особенности модификаций И-155ММ и И-155МК

• Наружные стены – несущие трёхслойные панели толщиной 340 мм;
• Внутренние стены – несущие железобетонные панели толщиной 180 мм;
• Перекрытия – многопустотные железобетонные плиты толщиной 140 мм;
• Высота потолков – 260 см.

И-155МКБ

В этом проекте совместили черты И-155МК и И-155Б. Дом представляет собой башню высотой в 25 или 27 этажей. Площадь квартир близка к И-155ММ, при этом в 3-комнатной есть проходная комната. На этаже 6 квартир.

И-155МКБ строили с 2013 по 2019 год. Существует всего несколько введённых в эксплуатацию зданий в трёх городах: Одинцово, Туле и Нижнем Новгороде. 25-этажный дом на улице Полины Осипенко в Москве так и остался недостроенным.

Конструктивные особенности модификации И-155МКБ

• Наружные стены – несущие трёхслойные панели толщиной 320 мм и 440 мм;
• Внутренние стены – несущие железобетонные панели толщиной 200 мм;
• Перекрытия – многопустотные железобетонные плиты толщиной 220 мм;
• Высота потолков – 280 см.

И-155МКС

Индекс модификации означает «многосекционная коммерческая студийная». На этаже 10 студий площадью от 24 м² до 28,8 м² без балконов и лоджий. Есть только общие противопожарные лоджии на переднем фасаде здания. В целях удешевления строительства фасады, как правило, не выкладывали плиткой, а окрашивали. Существует также вариант оформления фасада, при котором керамической плиткой выложены только нижние этажи. Таков дом в ЖК «Южное Домодедово», который мы показываем в галерее.

Модификация не получила широкого распространения. Помимо Домодедово, эти здания есть в Калуге и Красноармейске Московской области. Годы строительства – с 2014 по 2018.

Конструктивные особенности модификации И-155МКС

• Наружные стены – несущие трёхслойные панели толщиной 340 мм;
• Внутренние стены – несущие железобетонные панели толщиной 200 мм;
• Перекрытия – многопустотные железобетонные плиты толщиной 220 мм;
• Высота потолков – 260 см.

И-155Н

Модификацию разработали путём модернизации И-155С, а буква «Н» означает «новая». В И-155Н увеличили шаг секции, что позволило строить дома с квартирами большей площади, а также расширили базовый набор панелей. Благодаря этому решению стало возможно создавать здания сложных форм, например, Т-образные и в виде трилистника. По сравнению с И-155С изменился внешний вид дома и, в частности, дизайн панелей лоджий. Максимальную высоту здания увеличили до 25 этажей.

Первый И-155Н ввели в эксплуатацию в 2008 году, последний – в 2016-м. География распространения модификации ограничивается Москвой, Подмосковьем и Нижним Новгородом.

Конструктивные особенности модификации И-155Н

• Наружные стены – несущие трёхслойные панели толщиной 320–400 мм, ненесущие однослойные панели толщиной 160–200 мм;
• Внутренние стены – несущие железобетонные панели толщиной 200 мм;
• Перекрытия – многопустотные железобетонные плиты толщиной 220 мм;
• Высота потолков – 278 см.

И-155НБ

Односекционная версия И-155Н с повышенной этажностью (25 этажей). «НБ» означает «новая башня». Дома строили с 2010 по 2017 год в Москве, Одинцово, Балашихе, Химках, а также в вышеупомянутом жилом комплексе «Южное Домодедово». За пределами Московского региона И-155НБ есть в Нижнем Новгороде.

И-155НБ – более распространённый проект, чем башня И-155МКБ. В сложившейся городской застройке эти здания часто возводили на месте ликвидированных промзон. Такая история и у домов на Синявинской улице, которые вы видите на фотографии слева.

На этаже 6 квартир, количество комнат от 1 до 3. Поэтажные планы и планировки квартир в И-155НБ различаются в зависимости от этажа. Начиная с 4-го, все квартиры имеют лоджии. С 4 по 14 этажи, а также с 17 по 24 – также и полуэркеры, которых нет на 15, 16 и 25 этажах. Все три варианта поэтажных планов приводим в галерее.

Конструктивные особенности модификации И-155НБ

• Наружные стены – несущие трёхслойные панели толщиной 320–400 мм, ненесущие однослойные панели толщиной 160–200 мм;
• Внутренние стены – несущие железобетонные панели толщиной 200 мм;
• Перекрытия – многопустотные железобетонные плиты толщиной 220 мм;
• Высота потолков – 300 см.

Достоинства и недостатки серии И-155

Систематизируем преимущества и слабые места домов И-155 на основе отзывов, которые владельцы квартир оставляют в публичных обсуждениях.

Достоинства

• Толстые наружные панели со слоем эффективного утеплителя – по этой причине хорошая тепло- и звукоизоляция, а также широкие подоконники.
• Просторные квартиры с удобной планировкой. Во многих квартирах два санузла и есть подсобные помещения. Площадь квартир больше по сравнению с другими панельными сериями.
• Высокие потолки во всех модификациях, кроме И-155МК и И-155ММ (не менее 278 см).
• Батареи отопления с терморегуляторами.
• Грузовые лифты в подъездах, а в некоторых модификациях два таких лифта.
• Наличие полуэркеров, которые увеличивают площадь квартир.
• Незадымляемые лестницы и общие балконы (лоджии) в подъездах.
• Кровля выполнена по безрулонной технологии и более стойка к протечкам, чем в старом жилом фонде.

Недостатки

• Качество монтажа панелей в новых квартирах. Эта особенность вызывала больше всего нареканий, когда И-155 сдавали в эксплуатацию. К настоящему времени владельцы, как правило, уже выполнили отделочные работы в жилых помещениях. Поэтому данный недостаток уже не столь критичен.
• Внутри квартир есть несущие стены, а в некоторых модификациях (И-155МК, И-155ММ) их большинство. Это значит, что количество возможных планировочных решений при перепланировке ограничено.

Перепланировка 3-комнатной квартиры в доме модификации И-155Б (улица Брусилова, 37, корпус 1)

Ремонт по нашему проекту делали в широтной башне И-155Б на улице Брусилова в Щербинке.

Перегородку с дверным блоком между кухней и коридором (4) демонтировали. Коридор (4) расширили на часть кухни. Дом негазифицирован, поэтому наличие двери между кухней и другими помещениями квартиры не является обязательным. На кухне изменили положение электроплиты и мойки.

На площади уборной (6) и кладовой (7) устроили совмещённый санузел (7). Это помещение расширили на часть коридора (4). Другой санузел, обозначенный на плане квартиры цифрой (10), расширили на часть коридора (9), выполнили замену сантехнического оборудования и установили душевой трап.

На части площади жилой комнаты (2) и коридора (9) устроили коридор (6). Площадь коридора (9) увеличили за счёт комнаты (2). В квартире две лоджии. Обе были остеклены во время ввода дома в эксплуатацию. При перепланировке их утеплили.

Графическая часть

Объединение 2-комнатной и 3-комнатной квартир в доме серии И-155МК (улица Полины Осипенко, 8, корпус 3)

Данную перепланировку сделали в молодом районе Москвы, который, тем не менее, находится почти в центре города. Ранее здесь было Ходынское поле и Центральный аэродром имени Фрунзе. Территорию застроили жилыми домами в 2010-е годы. Кстати, с авиационным прошлым этой местности связано и название улицы, носящей имя лётчицы, героя Советского Союза.

Для объединения квартир выполнили проём в несущей стене с усилением металлоконструкциями между коридорами (7) и (13). Ещё один проём в несущей стене устроили между комнатами (8) и (10). При перепланировке с объединением квартир можно заделать один из входов, но это мероприятие сложно согласовать. Управляющие компании рассматривают ликвидацию проёма на лестничной площадке как затрагивание общедомового имущества. Следовательно, требуется организовать собрание собственников помещений в доме и получить не менее 67% голосов за. Эта задача требует значительных усилий и затрат времени. Альтернативный вариант – заделать проём изнутри, но оставить входную дверь. Данное мероприятие не требует проведения общедомового собрания собственников. Однако в этом проекте было принято решение оставить в неприкосновенности оба входа в квартиру.

Серию И-155 проектировали сразу несколько организаций, а застройщика к моменту согласования проекта перепланировки уже не существовало. Поэтому техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности производства работ, необходимое при перепланировках с затрагиванием несущих стен, подготовил ГБУ «Экспертный центр».

Ванную комнату (4) расширили на всю площадь гардеробной (2а). На плане квартиры после перепланировки получившееся помещение обозначено числом (11). В санузле совмещённом (5), ванной комнате (11), уборной (12) провели переустройство, которое заключалось в замене сантехнического оборудования и изменении его положения.

На кухне (4) переставили мойку. Кухня (3) стала кабинетом, поскольку не допускается размещать жилую комнату под кухней вышерасположенной квартиры. Лоджии (2а) и (4а) объединили.

После объединения квартира стала 5-комнатной по экспликации, а фактически 6-комнатной.

Графическая часть