Перепланировка 3-комнатной квартиры

«Трёшки» – один из самых популярных вариантов жилья в России в целом и в Москве в частности. Эти квартиры оптимальны по размеру и стоимости. Но большинство из них – это по-прежнему старый фонд, то есть постройки прошлого века с непродуманным зонированием. Представление о комфорте в то время сильно отличалось от современного, поэтому многие семьи задумываются об изменениях. Что же можно сделать?

Характерные черты

• комнат – 3;
• как правило, оборудован раздельный санузел (туалет плюс ванная);
• площадь – от 56 до 80 кв. метров;
• в большинстве квартир нет проходных комнат;
• выгодное расположение на этаже, например, вдали от лифта, лестниц и мусоропровода.

Дома, в которых ощущается наибольшая потребность в новой планировке, можно отнести к трём разным группам:

1. Сталинки.

Это жильё с широкими коридорами, просторными и изолированными комнатами, потолками до 3 метров.

2. Хрущёвки.

Приоритет отдали массовости жилья, что не могло не отразиться на качестве. Комфорт снизился до минимума: санузел совместили, кухни уменьшили, высоту потолков ограничили. Но у подобных квартир большой плюс. Межкомнатные перегородки изначально сделали ненесущими. Поэтому, как правило, не составляет труда согласовать почти любые проекты или узаконить уже реализованные и смелые дизайнерские решения.

3. Брежневки.

По сути, это слегка улучшенный вариант домов предыдущего типа в панельном и в кирпичном исполнении.

Виды работ, которые не пройдут согласование

Постановление Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года устанавливает 27 ситуаций, когда перепланировка или переустройство трехкомнатной квартиры невозможны. Ниже перечислены некоторые виды изменений, которые не пройдут согласование в органах местного самоуправления:

• перекрывается доступ к подземным, инженерным коммуникациям, отключающим устройствам, что ухудшает качество проживания граждан в многоквартирных домах;
• изменения приведут к тому, что помещение будет признано непригодным для проживания;
• нарушается устойчивость и прочность несущих конструкций дома;
• установка регулирующих или отключающих устройств на общедомовых сетях приведет к тому, что у соседей будут меняться показатели потребления;
• запрещается уменьшение сечения или ликвидация естественных вентиляционных каналов, демонтаж технических или вентиляционных коробов;
• запрещается размещение дополнительного оборудования, замена лёгких перегородок на тяжёлые, проведение стяжки пола, если это увеличит нагрузку на несущие конструкции сверх допустимого предела;
• запрещается перенос батарей на террасы, веранды, балконы и лоджии, если они подключены к центральной или общедомовой системе отопления;
• запрещается установка тёплых полов, если энергию они потребляют от общедомовой системы отопления или горячего водоснабжения;
• нарушаются требования пожарной безопасности, эксплуатационных, санитарно-гигиенических или строительных норм.

Как видно из части списка, большинство требований можно «обойти», если сделать всё по правилам. Установить тёплый пол можно, если он будет отапливаться независимо от общедомовых сетей. Зонировать помещение и поставить перегородки тоже разрешается, если те будут лёгкими и не создадут угрозу обрушения всего дома.

Распространённые варианты ремонта в «трёшках»

Возможностей много: от объединения ванной с туалетом и кухни со смежной комнатой до устройства дополнительного санузла и сноса подоконного блока для установки панорамных окон на лоджию. Но любая идея требует тщательного анализа и сопоставления с имеющимися запретами и ограничениями, иначе согласования не добиться. В частности:

• несущие стены без предварительных расчётов безопасности, укрепления металлоконструкциями и установки перегородок трогать нельзя;
• наличие деревянных перекрытий также способно стать препятствием для серьёзного переустройства (до демонтажа нужно получить техническое заключение от ГБУ «Экспертный центр» о допустимости работ);
• после расширения или переноса «мокрые зоны» даже частично не должны оказаться под либо над жилыми комнатами соседей.

На практике нечасто осуществляются перепланировки с изменением числа комнат: вместо трёх – четыре или, наоборот, из трёх – две. Но всё же такая возможность есть, и фото ремонтов в интернете это подтверждают.

Как сделать трёхкомнатную квартиру 4-комнатной?

Допускаются только два способа: обустроить дополнительную спальню или гостиную на бывшей кухне, которую, в свою очередь, передвинуть на место нежилого помещения, к примеру, коридора. Но так можно делать только в случае, когда под вашей квартирой нет других квартир. Самый простой и очевидный путь – для обладателей просторных комнат с двумя окнами. Их разделяют перегородкой.

Разрешено ли менять расположение и площадь санузла?

Перенос санузла на место комнат или кухни законодательство не допускает, для этих целей можно использовать только нежилые помещения. Как и с кухнями, правило не распространяется на этажи, под которыми нет других квартир. Обязательно сохранение порожка в 15–20 мм или устройство гидроизоляции пола по всей квартире. С марта 2021 года собственники вправе обустраивать туалет с выходом в любое помещение.

Как превратить лоджию и смежную комнату в общее пространство?

На фактическое объединение наложен запрет даже при капитальном утеплении. Единственный реальный вариант – установка прозрачных французских дверей. Но и тут нужно учитывать массу нюансов. Например, расширять проём в стороны можно только в монолитных многоэтажках. В панельных домах не удастся законно и без последствий убрать порожек. В кирпичных нужно сначала проверить, как держится балконная плита. Если она защемлена в ограждающей стене, то от удаления порожка тоже придётся отказаться. В монолитных домах жёстких ограничений нет. Соответствующие условия предусмотрены и для подоконного блока.

Пример одобренной перепланировки трёхкомнатной квартиры

1. На площади коридора оборудовали второй санузел, проход на кухню – через гостиную после вырезки проёма с усилением в несущей стене.
2. Сделали отдельную гардеробную и встроенный шкаф за счёт части пространства жилой комнаты.
3. Расширили санузел на коридор, а гостиную объединили с кухней путём обустройства проёма с раздвижными дверями.
4. Большой коридор использовали для увеличения санузла и оборудования дополнительного небольшого туалета. Таким же образом расширили кухню, а вход пробили в специальном углублении (вафле). Где такого места не предусмотрено, с помощью алмазной резки пробили проём с укреплением металлоконструкциями.
5. Объединили смежные комнаты (демонтировали разделительную стену, выровняли пол).
6. Трансформировали квартиру в студию (разобрали ненесущие стены, дизайнерскими решениями или лёгкими прозрачными перегородками выделили функциональные зоны).

Как реализовать идею?

Перед тем как начать перепланировку или переустройство трёхкомнатной квартиры, нужно составить проект изменений и техническое заключение о возможности перепланировки. Московский совет архитектуры и инженерии (МСАИ) поможет превратить «трёшку» в «двушку» или в большую студию, сделать объединённую кухню-гостиную, совместить или разделить санузел. В случае если расчёты покажут, что перепланировка или переустройство нарушают действующие технические регламенты и правила, специалисты МСАИ предложат решения для усиления несущих конструкций дома.

Любой проект можно воплотить! С 2019 года МСАИ удалось согласовать свыше 3000 перепланировок квартир. Компания входит в СРО проектировщиков и имеет право проводить работы в Москве и Московской области.