«Фреш»

ЖК «Фреш» находится на Ореховом бульваре в районе Зябликово Южного округа. Ближайшие станции метро – «Красногвардейская» и «Зябликово». В составе комплекса 4 монолитных здания высотой от 28 до 30 этажей, сданных в эксплуатацию в 2021 году. Строительство началось осенью 2018 года.

Девелопер «Донстрой» позиционирует «Фреш» как ЖК комфорт-класса. На странице сайта, посвящённой этому комплексу, указано, что архитектурная концепция авторская, то есть создана самим «Донстроем», а не сторонним архитектурным бюро.

Многие ЖК Москвы расположены там, где ранее существовали крупные промышленные предприятия, но предыстория «Фреша» скромнее. На его месте до начала строительства находилась автобаза строительно-монтажного управления № 9 Мосметростроя.

Конструктивные особенности зданий и инфраструктура

• Наружные стены – многослойные с несущими монолитными вставками, выполнены из мелкоштучных каменных материалов (кирпич, керамические камни, блоки) по системе вентилируемого фасада.
• Внутренние стены – несущие монолитные железобетонные.
• Перекрытия – монолитные железобетонные.
• Перегородки – гипсобетонные панели толщиной 80–120 мм и пенобетонные блоки толщиной 200–250 мм. В квартирах без отделки выполняется трассировка перегородок гипсобетонными блоками толщиной 80 мм.

В жилом комплексе 1574 квартиры площадью от 21 м² до 107 м². Большинство жилых помещений сдавали в эксплуатацию без отделки, часть квартир – с предчистовой и чистовой отделкой. Летние помещения представлены как балконами, так и лоджиями. Они есть не во всех квартирах.

«Фреш» – сравнительно небольшой ЖК: его четыре дома составляют один закрытый квартал. Доступ на территорию комплекса возможен только через контрольно-пропускной пункт. На первых этажах зданий находятся помещения коммерческого назначения, где размещаются продуктовые магазины, салоны красоты, парикмахерские, аптеки, пункты выдачи заказов и другие организации. Подземные уровни занимают парковки и кладовые. На территории «Фреша» существует и классическая наземная парковка, что отличает его от большинства современных жилых комплексов, в которых действует концепция «двор без машин».

Собственных образовательных и медицинских учреждений в ЖК нет. Однако Зябликово – обжитой район, и в окрестностях «Фреша» есть несколько школ, детских садов и поликлиник. К югу от комплекса, сразу за его границей, находится парк «Шмелёвский ручей». Эту зону отдыха создали в долине реки Шмелёвки в 2017 году, то есть незадолго до начала строительства ЖК «Фреш».

Перепланировка квартиры без отделки в ЖК «Фреш» (Ореховый бульвар, 24, корпус 4)

Приведём примеры реализованных проектов перепланировки для квартир в этом комплексе. Все они подготовлены и согласованы для 2-комнатных квартир, хотя точнее будет сказать, что в результате перепланировки получились квартиры именно с таким количеством комнат. Дело в том, что для жилых помещений  без отделки застройщик определял расположение зон – жилой, зоны кухни и коридора. Владельцы квартир самостоятельно решали, сколько комнат устроить – конечно, с соблюдением действующих строительных норм.

О требованиях к площадям помещений в квартире вы можете прочитать в этой статье.

В квартире до перепланировки была как трассировка, так и полноценные перегородки по границам санузлов и между жилой зоной и кухней. Во время ремонта выполнили демонтаж перегородок и трассировки с последующим возведением новых перегородок в соответствии с проектом.

Установили сантехнические приборы в санузле (1), устроили душевой трап. Назначение санузла (3) изменили на уборную, установили сантехнику и расширили это помещение на часть коридора (4).

В жилой зоне устроили две спальни, обозначенные на плане после перепланировки цифрами (2) и (6), а также гардеробную (2а). Выполнили установку электроплиты и мойки в кухне (5). Встроенный шкаф (4а) устроили в коридоре. Кухня, коридор и комната (6) представляют собой единое пространство, не разделённое перегородками. На всей площади квартиры устроили новую конструкцию полов со звуко- и гидроизоляцией.

Графическая часть

Перепланировка квартиры с предчистовой отделкой в ЖК «Фреш» (Ореховый бульвар, 24, корпус 3)

По этому проекту делали ремонт в квартире с похожей планировкой, но с предчистовой отделкой. При таком варианте отделки отсутствуют сантехника и электроплита – их установили в ходе работ. Что касается планировки квартиры, то она претерпела незначительные изменения:

• коридор (1) расширили на часть санузла (2);
• назначение санузла (2) изменили на уборную, а санузла (7) – на ванную комнату.

Нужно отметить, что даже если бы владельцы квартиры не вносили изменений в конфигурацию помещения, а только установили плиту и сантехническое оборудование, то и в этом случае работы требовали бы согласования. Актуальное состояние квартиры должно быть отражено в техническом паспорте БТИ. Подробнее о тонкостях согласования перепланировки в новостройке читайте в другой нашей публикации.

Графическая часть

Техническое заключение по факту выполненных работ для квартиры в ЖК «Фреш» (Ореховый бульвар, 24, корпус 2)

Собственником квартиры была выполнена перепланировка без согласования. Возникла необходимость узаконить её в установленном порядке.

Квартиру купили без отделки. В ходе ремонтных работ на части жилой зоны устроили спальни (1) и (7), а внутри этих комнат – встроенные шкафы (1а) и (7а). Расширили спальню (7) на часть коридора (5). В другой части коридора устроили гардеробную (6).

Санузлы (2) и (3) также расширили на часть коридора, выполнили монтаж сантехнического оборудования, а в санузле (2) установили душевой трап. Устроили шкафы встроенные (3а) и (3б) в санузле (3).

В зоне кухни устроили кухню-столовую (4), расширили данное помещение за счёт жилой зоны и коридора. Выполнили монтаж мойки и электроплиты.

Часть кухни-столовой, которую разместили над жилым помещением нижерасположенной квартиры, относится к зоне столовой, а не кухни. Благодаря этому стало возможно расширить это помещение на жилую зону.

В ходе подготовки технического заключения и его согласования мы провели несколько этапов работ:

• организовали выезд на объект для проведения обмеров;
• сверили фактическое состояние квартиры с техническим паспортом БТИ;
• выполнили само техническое заключение, которое подтверждает безопасность работ и их соответствие нормативам;
• подали документ на рассмотрение в Мосжилинспекцию;
• после осмотра квартиры инспектором получили для заказчика акт о завершённой перепланировке.

Согласование уже осуществлённой перепланировки возможно в большинстве случаев. Тем не менее, рекомендуем разрабатывать проектную документацию до начала работ. С информацией о возможных последствиях самовольной перепланировки можно ознакомиться в данной статье.

Графическая часть

Заключение

Жилой комплекс «Фреш» имеет несколько явных преимуществ: расположение в шаговой доступности от двух станций метро, лаконичная, но в то же время запоминающаяся архитектура, панорамные виды на верхних этажах и близость к зелёной зоне. В отзывах на «Яндекс недвижимости» и «Циане» пользователи поставили этому ЖК по 4,7 балла из 5. В качестве недостатка чаще всего отмечают наличие автомобилей во дворе комплекса, но эта особенность объяснима. На полторы тысячи квартир на такой относительно небольшой площади не хватает мест в подземном паркинге.

В тексте привели три примера проектной документации. Ещё один кейс с подготовкой технического заключения по факту выполненного ремонта вы увидите на наших страницах во «ВКонтакте», «Телеграме» и «Максе». Для получения консультации по вопросам перепланировок и их согласования задайте вопрос нашим специалистам.