Монолитная технология позволяет строить здания выше, чем из панелей и тем более из кирпича. Кроме того, этот способ строительства выгоднее по сравнению с возведением кирпичных домов. В Москве и Подмосковье дорогая земля, и вполне объяснимо, что девелоперы стремятся построить как можно больше квадратных метров жилья на единицу площади. Данными обстоятельствами объясняется столь широкое распространение монолитных новостроек. Рассмотрим характеристики этих зданий подробнее.
- Конструктивные особенности монолитных домов
- Особенности перепланировки в монолитных домах
- Что такое свободная планировка
- Ограничения на перепланировку
- Квартиры без трассировки перегородок
- Нужно ли согласовывать работы в квартире, если конфигурация помещений не изменяется?
- Перепланировка квартиры с трассировкой перегородок в ЖК «Зиларт» (улица Братьев Весниных)
- Графическая часть
- Перепланировка 2-комнатной квартиры на 13-й Парковой улице
- Графическая часть
- Перепланировка 2-комнатной квартиры на Гродненской улице
- Графическая часть
- Перепланировка 3-комнатной квартиры на улице Крылатские Холмы
- Графическая часть
- Историческая справка
- Заключение
Конструктивные особенности монолитных домов
Понятие «монолит» происходит от древнегреческих слов «μόνος» – один и «λίθος» – камень. И действительно, несущий каркас здания вместе с перекрытиями представляет собой единую конструкцию из железобетона.
Стальную арматуру заливают цементным раствором и придают форму будущим несущим стенам с помощью деревянной или металлической опалубки. Не обязательно весь дом будет монолитным. Напротив, внутренние ненесущие стены чаще всего строят из пенобетонных, пазогребневых, керамзитобетонных и силикатных блоков. Наружные стены обычно выполняют из пенобетонных блоков, а затем облицовывают кирпичом. Такое решение применяется для облегчения конструкции здания. В других случаях устраивают вентилируемый фасад. Такие решения применяются для облегчения конструкции здания.
В некоторых зданиях при возведении наружных стен используют навесные панели, как, например, делает девелопер ПИК в своей монолитной серии СЭМ-2. Эту серию применяют для массовой застройки в Москве и Подмосковье. Однако большинство монолитных зданий строят не по типовым, а по индивидуальным проектам.
Параметры конструктивных элементов монолитных зданий, которые встречаются наиболее часто:
- Наружные стены – многослойные с несущими монолитными вставками, выполнены из блоков и кирпича. В ряде случаев применяются навесные панели;
- Внутренние стены – несущие монолитные железобетонные;
- Пилоны (есть не во всех зданиях) – несущие монолитные железобетонные;
- Перекрытия – монолитные железобетонные;
- Перегородки выполняют из пенобетонных, пазогребневых, силикатных и керамзитобетонных блоков. При сдаче квартиры в эксплуатацию внутри неё перегородки могут отсутствовать, быть выложены в один ряд, возведены на высоту этажа.
В квартирах или совсем нет несущих конструкций, или их очень мало. Поэтому в монолитных зданиях доступно большее количество планировочных решений, а согласовать перепланировку проще, чем в панельном доме. Однако следует иметь в виду: любое изменение планировки, которое отображается в техническом паспорте БТИ, должно быть согласовано с жилищной инспекцией. Некоторые работы можно согласовать только по проекту перепланировки, для других доступно упрощённое согласование по эскизу. Перечень мероприятий, согласуемых по проекту и по эскизу, вы найдёте по этим двум ссылкам.
Особенности перепланировки в монолитных домах
Квартиры в монолитных домах редко сдают в эксплуатацию с чистовой отделкой. Значительно чаще они бывают или с предчистовой отделкой, называемой также white box, или вообще без отделки. White box предполагает, что в квартире есть межкомнатные перегородки, установлены розетки, выключатели и межкомнатные двери, сделана стяжка пола под финишное покрытие. Однако сантехника и электроплита не установлены. В квартире без отделки отсутствует стяжка пола и в большинстве случаев вместо возведённых перегородок выложена трассировка.
Общие мероприятия при перепланировке в квартирах монолитных домов:
- Изменение границ помещений. К примеру, комнату расширяют на часть коридора или на часть другой комнаты. Устраивают новые помещения – как жилые, так и подсобные (гардеробные и встроенные шкафы);
- Объединение помещений. Современные дома негазифицированы, что позволяет, например, объединить кухню с жилой комнатой и тем самым устроить кухню-столовую. Распространены и планировочные решения, в которых объединяют или разделяют комнаты;
- Переустройство и расширение санузла. Не просто устанавливают сантехнику, а устраивают душевой трап и инсталляцию под унитаз. Площадь санузла увеличивают за счёт соседних нежилых помещений.
- Изменение назначения помещений. Допустим, проект дома предусматривает в квартире дополнительную уборную. Она не нужна хозяевам, и во время перепланировки в границах этого помещения делают кладовую или гардеробную.
Что такое свободная планировка
Это понятие используют в рекламе. Некоторые потенциальные покупатели считают, что в такой квартире можно делать ремонт исключительно по своему усмотрению и располагать помещения как удобно владельцам. Но в действительности это совсем не так.
Ограничения на перепланировку
Термина «свободная планировка» в российском законодательстве нет. Квартирами со свободной планировкой маркетологи называют те, что сдаются в эксплуатацию без отделки. Но в техническом описании квартиры обозначены границы помещений, предусмотренные проектом дома. Все изменения, как мы уже говорили, должны быть согласованы с жилищной инспекцией. В противном случае перепланировка будет считаться незаконной и повлечёт ряд негативных последствий. О них вы можете прочитать в другой статье.
При проектировании перепланировки важно помнить, что должны быть соблюдены требования к зонированию квартиры. В частности, если внизу находится другая квартира, то санузел не допускается расширять на площадь кухни и жилой комнаты. Такое ограничение устанавливает пункт 7.20 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные». Пункт 7.21 того же свода правил запрещает размещать кухни над жилыми комнатами. Следовательно, увеличить кухню за счёт жилой комнаты также можно при условии, что этажом ниже нет жилых помещений.
Полный список запрещённых мероприятий при перепланировке в Москве содержится в пункте 9 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП. Для Подмосковья аналогичный перечень приведён в параграфе IV «Порядка согласования перепланировки в Московской области». Текст этих документов, равно как и упомянутого выше СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные», вы найдёте здесь.
Квартиры без трассировки перегородок
В ряде случаев может не быть трассировки. Однако зоны (жилая, зона кухни, коридора, санузла) изначально определены застройщиком. Чтобы они появились в техническом паспорте квартиры, требуется заказать план зонирования. Эта дополнительная услуга заказывается одновременно с техническим паспортом, и оказывает её также БТИ. Только после этого, уже на основании техпаспорта, происходит разработка и согласование проекта перепланировки.
В статье «Согласование перепланировки в новостройке» приводим подробную информацию о документах для согласования и о самой процедуре.
Нужно ли согласовывать работы в квартире, если конфигурация помещений не изменяется?
Собственники квартир с трассировкой перегородок и без неё должны согласовывать перепланировку в любом случае. На плане БТИ таких квартир нет ни перегородок, ни сантехники, ни дверей. Если собственники всё это установят без согласования, то такой ремонт в квартире, опять же, будет расцениваться как незаконная перепланировка. В этом случае придётся платить штраф и узаконивать изменения через техническое заключение по факту выполненных работ.
В некоторых квартирах с предчистовой отделкой на плане БТИ показана установленная сантехника. Фактически её может не быть. В этом случае установка сантехники в соответствии с планом не обязывает владельца проводить согласование. Если в квартире с предчистовой отделкой сантехники нет ни фактически, ни на плане БТИ, то её установку нужно согласовывать. Чаще всего достаточно согласования по эскизу. Но есть исключения. Например, при установке душевого трапа в строительном исполнении нужно заказывать полноценную проектную документацию.
Перепланировка квартиры с трассировкой перегородок в ЖК «Зиларт» (улица Братьев Весниных)
Перейдём к описанию проектов перепланировки в монолитных домах, которые подготовила и согласовала компания МСАИ. Первая квартира, о которой расскажем в этой статье, куплена без отделки. Во время ремонта демонтировали трассировку перегородок и возвели новые в соответствии с проектом перепланировки. Обратите внимание на площадь квартиры – 125 м². Здесь реализовали идею свободной планировки, насколько это было возможно, то есть в пределах действующих норм.
Площадь холла (1) увеличили за счёт комнат (6), (8), (9) и коридора (11). На части холла (1), санузла (2) и коридора (3) устроили постирочную (2). Гардеробную (3) сделали на части санузла (2) и коридора (3). Расширили санузел (4) на остальную площадь санузла (2) и коридора (3). В санузле (4) установили сантехническое оборудование и в том числе душевой трап.
Комнату (5) расширили на часть комнаты (6). Площадь кухни-столовой (7) увеличили за счёт комнаты (8), установили электроплиту и мойку. Площадь кухни составила 12,6 м². Расширили комнату (8) на часть комнаты (9). В санузлах (10) и (11) установили сантехприборы. Устроили душевой трап в санузле (11). Часть коридора (11) стала гардеробной (12).
По всей квартире устроили новую конструкцию полов со звуко- и гидроизоляцией. Это же мероприятие выполняли и во всех других квартирах, о которых пишем ниже. Поэтому в данной статье упоминать его впредь не будем.
Графическая часть
Перепланировка 2-комнатной квартиры на 13-й Парковой улице
Владелец купил эту квартиру с предчистовой отделкой. Во время ремонта прихожую (1) увеличили за счёт площади комнат (3) и (4). На части комнаты (3), которая стала частью прихожей, устроили шкаф встроенный (1а). Туалет (2) преобразовали в кладовую. При входе в это помещение установили раздвижной дверной блок. Выполнили монтаж мойки и электроплиты в кухне (5). Установили сантехническое оборудование, в том числе инсталляцию под унитаз со встроенным шкафом, в совмещённом санузле (6).
Графическая часть
Перепланировка 2-комнатной квартиры на Гродненской улице
Дом построили по программе реновации, поэтому квартиры в нём были сданы в эксплуатацию с чистовой отделкой. В ходе перепланировки уборную (4) и ванную комнату (5) объединили в совмещённый санузел (4). Заменили сантехнику и установили душевой трап, а также инсталляцию под унитаз. Гардеробную (5) устроили на части комнаты (1).
В кухне (3) изменили положение электроплиты и мойки. Большую часть перегородки между комнатой (1) и кухней убрали. Таким образом, эти два помещения представляют собой некое подобие кухни-столовой, хотя по экспликации остаются отдельными.
Графическая часть
Перепланировка 3-комнатной квартиры на улице Крылатские Холмы
В отличие от предыдущих примеров, эта квартира находится не в новостройке. На момент перепланировки дому было около 10 лет. Поэтому всё сантехническое оборудование и электроплита были установлены ранее, что видно на плане до перепланировки. Впрочем, в ходе ремонта как сантехнику, так и электроплиту заменили и выполнили перестановку этого оборудования.
Комнату (2) расширили на часть коридора (7), а в другой его части устроили кладовую (8). В свою очередь, площадь коридора увеличили за счёт комнаты (1). Сделали проём в ненесущей перегородке между комнатой (1) и кухней (4), в то время как проём между кухней и коридором заложили.
Графическая часть
Историческая справка
Массовое строительство монолитных зданий – примета нашего времени, хотя сама идея таких домов уходит корнями в далёкое прошлое.
Известно, что в Греции во II веке до нашей эры строили дома по монолитной технологии при помощи деревянной опалубки. Бутовый камень заливали раствором извести. Такие здания отличались повышенной прочностью и служили не одну сотню лет. Римляне переняли технологию у греков и усовершенствовали её. В раствор, помимо извести, добавляли песок. Монолитных зданий в Древнем Риме было немало, а одно из самых известных – театр Помпея.
В Средние века античные технологии забылись, и здания в то время возводили из дерева, кирпича или тёсаного камня. Последний способ – это по сути блочная технология. Новый этап монолитного строительства начинается в XIX веке. Французский садовник Жозеф Монье изобрёл железобетон, который начали применять для сооружения домов по всему миру. Яркие примеры монолитных зданий конца XIX и начала XX века в России – Государственный банк в Санкт-Петербурге, ГУМ и ЦУМ в Москве. В этот же период в США начали строить высотные дома по монолитным технологиям.
До второй половины XX века зданий этого типа в СССР сооружали очень мало, но это были самые заметные объекты. В Москве монолитами являются: Центральный телеграф и здание газеты «Известия» (оба построены в 1927 году), здание Наркомзема (1933, ныне там находится Министерство сельского хозяйства) и, конечно, семь сталинских высоток (1947–1954).
В сейсмически опасных районах СССР часто строили монолитные жилые дома по причине их прочности. Так, в Кишинёве в 1977 году сдали в эксплуатацию комплекс из четырёх 20-этажных домов на проспекте Мира. Эти здания выдержали землетрясение магнитудой 7,2 уже на этапе строительства. Без значительных повреждений дома перенесли и землетрясения 1986 и 1990 годов, которые были лишь немногим слабее.
В Москве с её спокойной сейсмической обстановкой нужды в настолько прочных домах не было. Массовая застройка нашего города монолитными зданиями началась в первые годы XXI века. Ознакомиться с проектами, которые мы делали для перепланировки в современных жилых комплексах, вы можете на этой странице.
Заключение
Строительство монолитных зданий имеет давнюю историю, но в наши дни оно приобрело небывалые прежде масштабы. Вероятно, и будущее за монолитными домами, а расчётный срок их службы превышает 100 лет.
Перепланировка в монолитном здании, как правило, проще в реализации, чем в панельном. Однако необходимо, чтобы с документами было всё в порядке. Как мы показали в статье, при подготовке проектной документации важно учитывать требования законодательства, строительных норм и множество тонкостей, знание которых приобретается только годами опыта.
Если вы планируете ремонт в квартире, заполните форму обратной связи. Поможем разобраться в вашей ситуации, разработаем проект и сопроводим его на всех стадиях согласования и ремонта.
