Перепланировка квартиры в панельном доме

Как следует из названия технологии строительства, панельный дом состоит из панелей. Это несущая и ограждающая конструкция с длиной и высотой на одну или две комнаты. Её производят из железобетона, реже из керамзитобетона или шлакобетона. Наружные панели в странах с холодной зимой (в том числе в России) делают трёхслойными. В среднем слое содержится утеплитель. Панельные дома различаются в зависимости от времени строительства, и для каждой типовой серии существуют свои особенности проектирования и согласования перепланировок.

Начало панельного строительства в мире и нашей стране

Первые панельные здания построили в 1910 году в Нью-Йорке. Тогда была популярна градостроительная концепция города-сада. В составе одного из таких проектов и возвели дома нового типа. Технология быстро стала популярной, так как позволяла строить здание намного быстрее по сравнению с кирпичными домами.

В СССР первый панельный дом сдали в эксплуатацию в декабре 1945 года в городе Берёзовский Свердловской области. Однако массовое возведение таких домов в нашей стране началось во второй половине 1950-х годов, после того как Советский Союз приобрёл самую совершенную на то время технологию панельного строительства. Её автором был французский инженер Раймон Камю.

Исторически сложилось, что в нашей стране типовые серии жилых домов называют по фамилии первого лица государства, при котором был разработан тот или иной проект. Сталинки, построенные из панелей, – явление редкое. Но уже при следующем правителе этим способом начинают строить большинство многоквартирных домов. Рассмотрим особенности самых распространённых серий панельных хрущёвок, брежневок, а затем и зданий постсоветского времени.

Панельные хрущёвки

К хрущёвкам относят дома, проекты которых созданы между 1957 годом, когда ЦК КПСС принял постановление о развитии жилищного строительства в СССР, и 1964-м, когда Никиту Хрущёва отправили в отставку. Среди панельных проектов этого времени наибольшее распространение в Москве и Подмосковье получили: К-7, II-32, I-515, I-464А, пятиэтажные модификации 1605. Чаще всего в этих домах не более 5 этажей и нет лифта. Строительные нормы того времени предусматривали установку лифта в зданиях высотой 6 этажей и более.

Конструктивные особенности и перспективы хрущёвок

1950-е и 1960-е годы – это первый период массового домостроения, к тому же не так много лет прошло после Великой Отечественной войны с её разрушениями. Миллионы горожан ютились в коммунальных квартирах, бараках и даже в полуподвальных помещениях. Чтобы улучшить жилищные условия такого большого количества людей, дома следовало строить недорого и делать это быстро. Поэтому в хрущёвках самые непритязательные по нынешним меркам планировки. Проходные комнаты, очень маленькие кухни и санузлы, иногда полное отсутствие балконов, как, например, в серии К-7.

В Москве проводится реновация жилья. В рамках этой программы хрущёвки сносят, а жителей переселяют в современное жильё. Но, во-первых, не все дома старого фонда попали в программу реновации (за это должны были проголосовать не менее 67% собственников квартир), а во-вторых, здания всех вышеназванных серий эксплуатируются в Подмосковье. Их снос не планируют, если они не признаны аварийными. Поэтому в перспективе нескольких десятилетий вопросы ремонта и перепланировки в хрущёвках будут актуальны.

Возможности перепланировки в хрущёвке

В некоторых из этих зданий (например, I-464А и I-515/И) санузел граничит с жилой комнатой. Расширить санузел в этом случае не получится, поскольку пункт 7.20 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» запрещает размещать санузлы над жилыми комнатами и кухнями. Не допускается и объединение газифицированной кухни с комнатой (пункт 9.16 постановления Правительства Москвы № 508-ПП, пункт 18р «Порядка согласования перепланировки в Московской области»), а почти все жилые дома этого времени газифицированы. Если вы всё же хотите расширить пространство кухни, устроив кухню-столовую, то единственная возможность сделать это – замена газовой плиты на электрическую.

Тексты всех названных нормативных документов вы найдёте по этой ссылке. Полный список запрещённых работ при перепланировке содержится в пункте 9 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП и в параграфе IV «Порядка согласования перепланировки в Московской области».

Но есть и хорошие новости для тех, кто планирует ремонт в панельной хрущёвке. В квартирах большинства серий очень мало или совсем нет несущих стен. Помещения квартиры друг от друга отделяют ненесущие перегородки. Их можно демонтировать, возводить новые, объединять комнаты, устраивать проёмы без усиления металлоконструкциями. При этом нужно помнить, что любые изменения планировки требуют согласования по проекту или по эскизу в зависимости от того, что конкретно вы хотите сделать.

Перепланировка квартиры в хрущёвке модификации I-515/И на Большой Черкизовской улице

Рассмотрим проект перепланировки в хрущёвке, разработанный нашей компанией. Дом модификации I-515/И, построенный в 1963 году. 2-комнатная квартира площадью 44 м².

Коридора между совмещённым санузлом (4) и жилой комнатой (2) не было. Расширить санузел нельзя по причине, которую мы назвали выше. Кроме того, комната (2) имела неправильную форму. В той её части, которая примыкает к санузлу, устроили кладовую (6).

Перегородку между комнатой (2) и кухней (3) демонтировали. В кухне заменили газовую плиту на электрическую, а также переставили мойку. Провели переустройство санузла: установили новые сантехнические приборы и инсталляцию под унитаз со встроенным шкафом.

В комнате (1) расширили встроенный шкаф (1а) и сделали из этого помещения гардеробную. Положение проёма между комнатами (1) и (2) изменили. После перепланировки вход в комнату (1) возможен через гардеробную (1а). Балкон (2а) остеклили.

Графическая часть

Панельные брежневки

Леонид Брежнев возглавлял СССР с 1964 по 1982 год. Во время его правления в Советском Союзе постепенно перешли от строительства хрущёвок к более комфортному жилью. Эти здания по сути представляют собой улучшенные хрущёвки. Некоторые проекты развивались из пятиэтажек, так сказать, эволюционно. Например, на основе I-515/37 были созданы 9-этажные здания I-515/9М и I-515/9ЮЛ. По аналогии с хрущёвками дома нового типа получили неофициальное наименование в честь генерального секретаря ЦК КПСС – брежневки.

Серии «брежневских» домов и их отличия от хрущёвок

К самым распространённым панельным сериям этого периода, которые строили в Москве, относятся II-49, 1605-АМ/9 и 1605-АМ/12, II-57, 1МГ-601, П-3, П-30, П-43, П-44, П-46 и П-47, П-55, КОПЭ-80 и КОПЭ-85. Включим в этот перечень и уже упомянутые I-515/9М и I-515/9ЮЛ. В Подмосковье наряду с домами московских серий в это время строили 1Р-303, 111-90, 111-101, 111-121.

Число 111 здесь указывает на панельный дом, в то время как 114 – на кирпичный (например, в обозначениях серий 114-85 и 114-86). В специализированной литературе в названиях этих проектов часто опускают префикс и именуют их по последним цифрам: 90, 101, 121 серия.

Основные отличия брежневок от хрущёвок:

• Высота от 9 этажей и выше. С течением времени разрабатывали дома всё с более высокой этажностью. В КОПЭ уже 22 этажа.
• Наличие лифта. В зданиях от 12 этажей два пассажирских лифта, от 16 – пассажирский и грузовой, а в КОПЭ – один пассажирский и два грузовых.
• Большое количество несущих стен внутри квартиры. Эта особенность сохранилась и в панельных зданиях постсоветского времени.
• Площадь вспомогательных помещений квартиры немного больше. Например, для хрущёвки была обычной кухня в 5–6 м², а в брежневке её площадь, как правило, 8–10 м². На такой кухне уже можно собраться всей семьёй.
• Другой уровень бытовых удобств в целом. Появился мусоропровод, балконы и лоджии стали крупнее, санузлы почти всегда раздельные, немного лучше уровень шумоизоляции. Нет проходных комнат в 2-комнатных квартирах, а в 3-комнатных они встречаются лишь в некоторых сериях.

Перепланировка в панельной брежневке: что можно сделать

Ограничения на мероприятия по перепланировке в панельной брежневке связаны главным образом с расположением несущих стен. Демонтировать их нельзя – можно только устроить проём в несущей стене с усилением металлоконструкциями. О требованиях к выполнению этого мероприятия мы писали в другой статье. Здесь же перечислим ремонтные работы, которые чаще всего выполняют во время перепланировки в панельных домах этого времени постройки.

Помимо устройства проёма, объединяют санузел и расширяют его на часть коридора, демонтируют встроенные шкафы, убирают ненесущие перегородки и возводят новые, устраивая, к примеру, гардеробную. Ещё один распространённый вид работ – демонтаж подоконного блока на лоджии с установкой французского окна.

Постсоветские панельные дома

Жилые дома по московским «брежневским» проектам строили вплоть до начала XXI века. Последний П-46 сдали в эксплуатацию в 1999 году в Жулебино, а последний П-30 – в 2002-м в Опалихе. Начинался новый, постсоветский этап жилищного строительства. Перейдём к обзору зданий этого периода.

На смену социализму советского образца пришла рыночная экономика. Разумеется, это отразилось и на рынке недвижимости. Теперь, как правило, не государство сдаёт квартиру в бессрочный наём нуждающимся в улучшении жилищных условий, а люди сами приобретают жильё в частную собственность. Произошли изменения и в самом принципе организации строительства. Эту задачу выполняют уже не государственные организации, а частные девелоперы. При этом некоторая доля построенных квартир предназначается для очередников и для тех, кого переселяют из старых домов по программе реновации.

Серии и отличительные особенности постсоветских зданий

Большинство панельных серий, которые строили в 1990-е, 2000-е годы и позднее, были созданы на основе брежневок. Таковы, к примеру, П-3М, П-44Т, КОПЭ-2000, КОПЭ-М «Парус» и КОПЭ-Башня, П-46М, ИП-46С, П-55М. Авторы проектов приспосабливали новые здания к потребностям покупателей. Были и принципиально новые разработки. Так, по заказу девелопера СУ-155 три проектные организации – МНИИТЭП, «Моспроект» и ГИПРОНИИ РАН – создали серию И-155 с многочисленными модификациями.

Здания этих серий к настоящему времени, то есть в 2026 году, уже не строят. Однако авторы проектов определили расчётный срок их эксплуатации в 100–150 лет, поэтому в таких домах будут жить и, в частности, ремонтировать квартиры ещё долго. На фоне хрущёвок и брежневок они выглядят почти современными. Рассмотрим их основные отличия от зданий предыдущих исторических периодов.

• Площади квартир и их отдельных помещений больше по сравнению с советскими домами. Кухня почти всегда превышает по площади 10 м². В 3- и 4-комнатных квартирах есть дополнительные санузлы.
• Широкое распространение эркеров. Данное архитектурное решение применяли в большинстве из названных выше серий и не только в них.
• Этажность выше, чем в брежневках. Обычное количество этажей – от 16 до 25. Вследствие этого во многих домах устанавливают скоростные лифты.
• Часто в квартирах есть дополнительные лоджии. Заметим, что дома сдавались с уже остеклёнными лоджиями, в отличие от зданий советского времени.
• Более совершенные теплоизоляционные материалы, которые применяют в составе многослойных навесных панелей.
• В этих домах, как правило, не бывает газовых плит. Газифицировали малоэтажные дома в сельской местности Подмосковья, а также некоторые редкие серии. Например, на обложке этой статьи показали ЭГП-014 в Электрогорске (год постройки – 2005). Если присмотреться, видна жёлтая газовая труба вдоль фасада.

Планировочные решения для постсоветских панелек

Как мы сказали выше, эти здания в большинстве своём – дальнейшее развитие советских проектов. Здесь в квартирах тоже много несущих стен, что сокращает количество возможностей для перепланировки. Более того, в зданиях, построенных по проектам МНИИТЭП в 2007 году и позднее, применяется защита от прогрессирующего разрушения. Подоконный блок является несущей конструкцией, и автор проекта дома запрещает его демонтаж. Проём в несущей стене в таких домах можно устроить только в предназначенной для этого нише между кухней и жилой комнатой.

Если дом построили не позднее 2006 года или автором его проекта была другая организация, как в случае с КОПЭ, то возможны те же действия с несущими стенами, что и в брежневках. Разобрать ненесущую перегородку или возвести новую можно в любом случае, если соблюдать требования к зонированию квартиры. Перепланировка санузла с увеличением его площади – это тоже распространённое мероприятие во время ремонта в квартирах зданий начала XXI века.

Особо отметим дома, которые строил девелопер СУ-155. Речь идёт о сериях ИП-46С и И-155. Здесь проявился новый подход к отделке квартир в новостройке. Их сдавали или с предчистовой отделкой, или вовсе без таковой. Владельцы недвижимости делали ремонт и перепланировку уже по своему вкусу, но, конечно, с соблюдением строительных норм. Исключение составляли дома, которые строили как муниципальное жильё. Там квартиры сдавали сразу с чистовой отделкой.

Этот подход получил дальнейшее развитие в монолитных домах и даже обусловил возникновение термина «свободная планировка». Но в этих панельных домах свобода планировки была весьма относительной, и всё по той же причине. Несущих стен в них не меньше, чем в КОПЭ и П-44Т. В галерее ниже вы видите варианты поэтажных планов для модификации И-155МК. Квартиры в ней предназначались для продажи, в то время как очень похожую модификацию И-155ММ использовали в качестве муниципального жилья.

Перепланировка квартиры в постсоветском доме КОПЭ-2000 на Кременчугской улице

Здание построено в 2007 году. Площадь 3-комнатной квартиры, о которой рассказываем здесь, составляет 78 м². Владелец жилого помещения обратился к нам, чтобы узаконить перепланировку, ранее выполненную без согласования. Она заключалась в следующих изменениях.

На части комнаты (1) устроили гардеробную (1б). Лоджию (1а) утеплили. Выполнили перестановку мойки и электроплиты в кухне (4). Ванную комнату расширили на часть коридора (7) путём утолщения ненесущей перегородки. Устроили коридор (8) и встроенный шкаф (8а) на части площади коридора (7). При этом положение проёма в ненесущей перегородке между комнатой (3) и коридором (8) изменили. Заложили часть проектного проёма в несущей стене между комнатой (1) и коридором (8). Несущие конструкции при выполнении этого мероприятия затронуты не были. По всей квартире устроили новую конструкцию полов со звуко- и гидроизоляцией.

В таких случаях проектная организация составляет техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ. Подробно обо всей последовательности действий при согласовании перепланировки, сделанной без получения разрешения, читайте в этой статье. Здесь же кратко скажем, что в результате работы, которую мы провели, у квартиры больше нет имущественно-правовых рисков.

Графическая часть

Заключение

Панельные жилые дома в нашей стране строят в течение почти 80 лет. За такой долгий срок значительные изменения претерпел как внешний вид зданий, так и сама технология строительства. В статье сделали краткий обзор развития панельного домостроения в Московском регионе и показали, какие перепланировки чаще всего делают владельцы квартир.

По состоянию на сегодняшний день панельные дома постепенно уступают место монолитным. Доля панелек среди новостроек в Московском регионе менее 10%. Однако среди вторичного жилья зданий этого типа до сих пор большинство. Это значит, что перепланировка в панельном доме ещё долго будет востребована.

Мы разработали и согласовали тысячи проектов перепланировки квартир в панельных домах. Если вы хотите сделать ремонт в квартире, свяжитесь с нами. Проконсультируем вас и поможем выполнить перепланировку вплоть до получения официального утверждения и нового технического паспорта. Вам не нужно будет самостоятельно искать пути решения вопросов, ломать голову над тем, как подготовить проект и необходимый пакет документов. Всё это сделают за вас опытные специалисты.