Согласование перепланировки в Мытищах

Вокруг мегаполисов обычно существуют города-спутники. Они являются отдельными населёнными пунктами, но тесно связаны с главным городом агломерации. Пригороды Москвы, в том числе и Мытищи, – хорошая иллюстрация этого утверждения. Подмосковный город, расположенный сразу за МКАД, фактически представляет собой продолжение столицы. Однако у Мытищ своя история и собственная, не идентичная московской застройка.

По состоянию на 2024 год население Мытищ составило 275 тысяч человек, а население всего городского округа с тем же названием – 309 тысяч человек. Таким образом, это третий по численности населения город Московской области после Балашихи и Подольска.

Историческая справка

Мытищи получили статус города ровно сто лет назад – в 1925 году. До этого времени здесь было село Большие Мытищи, известное с XV века. Село славилось хорошей питьевой водой. В конце XVIII века для снабжения Москвы водой строят Мытищинский водопровод. Некоторые из его объектов сохранились до сих пор – например, Ростокинский акведук на северо-востоке Москвы.

К слову, были и Малые Мытищи. Деревня с таким названием существовала ближе к нынешней черте Москвы, где сейчас платформа Перловская. Позже Малые Мытищи вместе с окрестными деревнями включили в состав города.

Ранний этап развития города

Со второй половины XIX века в Больших Мытищах начала развиваться промышленность, что создало предпосылки для превращения села в город. Отраслью специализации Мытищ становится машиностроение. Предприятий этой отрасли в городе много, но самое известное – вагоностроительный завод «Метровагонмаш». Не будем перечислять все прежние названия этого завода – скажем лишь, что основан он в 1897 году предпринимателем и меценатом Саввой Мамонтовым. В XXI веке «Метровагонмаш» выпускает вагоны метро и рельсовые автобусы.

В начале XX века село постепенно становится рабочим посёлком с характерной таких населённых пунктов застройкой. Сначала это были деревянные бараки, затем – кирпичные общежития. На фото 1959 года в галерее вы видите процесс урбанизации в действии: современные для того периода 4- и 5-этажные кирпичные здания наступают на остатки сельской застройки. К слову, частные дома до сих пор остались кое-где на окраинах Мытищ – например, в Челюскинском микрорайоне.

В 1922 году на восточной окраине Мытищ начали строительство посёлка Дружба для рабочих. Сейчас это микрорайон Дружба, ограниченный Ярославским шоссе, Кропоткинским проездом и 4-й Парковой улицей. За основу приняли концепцию города-сада, популярную в начале прошлого столетия. Примечательно, что об этом посёлке Михаил Булгаков написал очерк «Рабочий город-сад». Ознакомиться с ним можно здесь.

Массовая застройка города в 1960-е–1980-е годы

Здания первого и второго периодов типового домостроения имеют много общего по всему бывшему СССР. Тем не менее, серии жилых домов и общественных зданий различаются от региона к региону. Как минимум половина жилых зданий в Мытищах относится к сериям, которых нет в Москве. К примеру, это кирпичные дома БС-44 (односекционная модификация серии II-66) и 1-447С-26. Это утверждение справедливо и для других городов Подмосковья, за исключением Видного и Пущино. Они застроены в основном домами московских проектов.

Особо отметим локальную серию 1Р-303. Панели для этих домов производили на Дмитровском ДСК, поэтому географическое распространение серии в основном ограничивается севером Подмосковья. 1Р-303 не строили в Москве, однако они в столице всё-таки есть на территориях, которые присоединили к городу позже. В Мытищах таких зданий очень много – это одна из самых распространённых в городе «брежневских» серий. Ниже в этой статье мы приводим пример проекта перепланировки в доме 1Р-303.

Из домов позднесоветских московских серий в Мытищах есть: I-511, I-515, II-18, II-29, II-68, П-3, П-44 и П-55. Данный список неполный. Мы перечислили те здания, которые наиболее заметны в застройке города, а значит определяют его облик.

Мытищи в XXI веке

В новом столетии на смену домам, которые возводило государство, пришли жилые комплексы от частных застройщиков. Технология строительства тоже постепенно изменилась. Если в 2000-е годы и в первой половине 2010-х строили преимущественно панельные здания (например, КОПЭ-Парус и КОПЭ-Башню), то к середине десятилетия новостройки становятся монолитными.

В базе данных на сайте «Новострой-М» указан 61 жилой комплекс в городском округе Мытищи, в том числе 51 ЖК в самом городе. В списках учитывают как уже сданные в эксплуатацию, так и строящиеся комплексы. Загородные ЖК здесь, как и в других округах Подмосковья, обычно строят на бывших сельскохозяйственных землях.

А вот с историей городских ЖК сложнее: они могут быть возведены там, где раньше была деревня, сельхозугодье или промышленное предприятие. Примеры последних – ЖК «Олимпийский» (на месте завода пластмасс), «Ньютон» (на месте завода «Дорожные знаки»), «Яуза Парк» (на части территории «Метровагонмаша»). Такова общая закономерность современной застройки городов в регионах, которые перешли на постиндустриальную стадию развития. Производственные мощности выводят в другие регионы, иные заводы прекращают существование. На месте старых промзон строят жилые и общественные здания. Этот процесс можно наблюдать на примере как Москвы, так и городов Московской области.

Как согласовать перепланировку в Мытищах

Основной документ, который регулирует перепланировку помещений во всех городах Подмосковья, – «Порядок согласования перепланировки в Московской области» от 27 июня 2025 года.

Мы написали статью, где детально рассматриваем весь порядок согласования. Здесь же назовём общее правило: если какая-либо информация в техпаспорте квартиры в результате ремонта станет неактуальна, то такие работы необходимо согласовывать с администрацией городского округа. При этом в Подмосковье, в отличие от Москвы, нет возможности согласовать перепланировку по эскизу. Для всех работ, при которых меняется конфигурация квартиры, следует разрабатывать проект перепланировки.

Как мы писали в предыдущем разделе статьи, в городском округе Мытищи несколько десятков современных ЖК. Эта недвижимость пользуется спросом, а значит нужно обратить внимание ещё на одно обстоятельство. Порядок согласования перепланировки в новостройке в некоторых деталях отличается от того же процесса для других домов. Подробнее читайте в данной публикации.

Согласование перепланировки в Мытищах: пример выполненного проекта (Станционная улица, дом 1, корпус 2)

Перепланировку по нашему проекту делали в 3-комнатной квартире, расположенной в доме серии 1Р-303. Для этих домов, как и для многих других панельных серий, характерно большое количество несущих стен. Квартира находится в торце дома, что видно на планах, приведённых в графической части. Отличительная особенность таких квартир – широкая лоджия.

Во время ремонта устроили совмещённый санузел на площади ванной, уборной и коридора (7). Для прохода на кухню выполнили проём в несущей стене между кухней и комнатой (3). Кухня газифицирована, поэтому в проёме установили дверь с плотным притвором. Кроме того, кухню расширили на часть коридора (7).

Демонтировали перегородку между комнатой (3) и коридором (7), а в комнате (2) возвели новую перегородку, устроив таким образом коридор (6). Между этими двумя коридорами убрали дверной блок. Лоджию остеклили.

Графическая часть

Отказ в согласовании перепланировки (ЖК «Пироговская ривьера»)

Не каждый проект перепланировки успешно проходит согласование. В этом разделе расскажем о проекте, который так и не был реализован. Конечно, ситуация досадная, но благодаря таким положениям мы увеличиваем свой опыт. Теперь мы знаем, чего в городском округе Мытищи делать не следует.

Проект разработали в 2023 году для ремонта в 3-комнатной квартире, расположенной в ЖК «Пироговская ривьера» (деревня Пирогово городского округа Мытищи, улица Ильинского, дом 6). Квартира в новостройке была с предчистовой отделкой white box, при которой перегородки уже возведены, выполнена стяжка пола, но отсутствует сантехника и электроплита.

Предполагалось переустройство ванной комнаты и уборной с установкой сантехнического оборудования. Санузел должен был остаться раздельным. На кухне нужно было установить мойку и электроплиту. Кроме того, проект предполагал устройство коридора на части комнаты (2), для чего эти два помещения должна была разделить перегородка. Данные мероприятия не вызвали вопросов у надзорных органов.

Камнем преткновения стал проём в несущей стене. Прихожую планировали отделить перегородкой от кухни, а в стене между комнатой (3) и кухней устроить проём с усилением металлоконструкциями. Администрация г.о. Мытищи отказала в согласовании, мотивировав отказ следующей причиной:

…при работах по переустройству и(или) перепланировке жилого помещения в многоквартирном доме, производство которых связано с затрагиванием общего имущества (устройство проёмов в несущих стенах) необходим протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и(или) перепланировку помещения в многоквартирном доме. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу устройства дверного проёма в несущей панельной стене между жилой комнатой №3 и кухней №4 (по проекту) не представлен.

Выше, в кейсе с домом 1Р-303, мы показали пример успешного согласования ремонта с устройством проёма в несущей стене. Но этот проект городские власти одобрили ещё в 2021 году. Два года спустя возникли сложности с согласованием проёма. Теперь требуется провести собрание жильцов и получить 100% голосов за, что технически сделать очень трудно.

Тогда, в 2023 году, мы писали об этом случае в нашем Телеграм-канале. Прочитать публикацию можно здесь.

Графическая часть

Перепланировка нежилого помещения с устройством антресоли в ЖК «Ярославский»

Было пустое помещение коммерческого назначения на первом этаже монолитного жилого дома. Высота помещения составляла почти 6 метров, и заказчик хотел устроить антресоль для более эффективного использования площади. Мы разработали и успешно согласовали проект такой перепланировки. В соответствии с ним возвели антресоль и устроили на антресоли и на первом этаже помещения, обозначенные на плане после перепланировки.

Сейчас ремонт уже завершён. На первом этаже работает продуктовый магазин «Вкусвилл», а на антресоли – салон красоты. Стадии ремонта и результат работ вы видите в галерее.

Графическая часть

Заключение

Мытищи – один из ближайших пригородов Москвы. Но при этом город не сливается с Москвой воедино и имеет собственный облик. Прежде всего, Мытищи – промышленный центр, известный даже за пределами России продукцией завода «Метровагонмаш».

В условиях перехода к постиндустриальному обществу часть промышленности переводят в другие регионы, а на освободившихся площадях строят жильё. Этот процесс не миновал и Мытищи. Как следствие, город растёт за счёт людей, покупающих здесь квартиры. Численность населения города с 1997 по 2024 год выросла почти вдвое – со 155 тысяч человек до 275 тысяч. 

Здесь есть самые разные жилые здания, от деревенских одноэтажных домов до современных жилых комплексов. В большинстве случаев можно улучшить жилищные условия путём перепланировки. Мы показали в статье несколько примеров подготовленных нами проектов. Ещё три проекта перепланировки квартир в Мытищах публикуем в сообществах в Телеграме (пример 1, пример 2, пример 3) и ВК (пример 1, пример 2, пример 3).

С актуальной стоимостью проектной документации для жилых и нежилых помещений вы можете ознакомиться по этой ссылке.